楼盘点评05——胥口旭辉公元萃庭,刚需新贵

接下来麦子会侧重写一些楼盘点评文章,一方面写起来简单,另一方面不会水文,免得有读者吐槽最近文章没质量。


想看前面几期的可以点击文章开篇的《收录于话题》


楼盘点评05——胥口旭辉公元萃庭,刚需新贵


老规矩,把你们想看的楼盘文末留言出来,按点赞数量排序。



胥口——旭辉公元萃庭/弘庭



01.地块介绍


2017年2月16日,旭辉地产溢价48.66%以11893元/㎡楼面价竞得旭辉公元弘庭地块,容积率2.5.


两年后2019年1月4日,再次溢价17.1%以9368元/㎡楼面价竞得旭辉公元萃庭地块,容积率1.7。


同一个区域,都在5号线地铁口上(间隔两站路),容积率更低的萃庭地价便宜了2K/㎡,对刚需也更友好些。


楼盘点评05——胥口旭辉公元萃庭,刚需新贵


如上图所示,萃庭是胥口在售新房的西南角落,紧挨着子胥快速路(高架),由于距离太近,平时开车去度假区路过萃庭,总会不经意多瞄两眼,然后心理嘀咕一下

这房子会不会太吵了?


有趣的是,萃庭的售楼处打一开始就不在项目实体位置上,而是跟旭辉弘庭在一起,然后再看看方位图


这房子突然就不吵了


楼盘点评05——胥口旭辉公元萃庭,刚需新贵

02.项目介绍


萃庭目前在售只剩106㎡的“天地楼层”尾盘在售,其他全部清盘,总价190万左右,准现房,精装修。


抛开紧靠高架这个弊端,小区整体居住环境不错,13F的低密度精装小高层,谁住谁知道。


自从铂悦府、铂悦犀湖以后,旭辉这几年慢慢摘掉刚需口碑,外加自持的永升物业,开始大行改善之风,尽管是刚需项目,相信旭辉公元萃庭品质不会太差。


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106㎡户型做的中规中矩,3开间朝南保证了采光,虽然是边户东西向进门,但南北不通透(真是神设计),从空间布局上看也很紧凑。


有一说一,这个边户106㎡户型,看上去更像是中间户。


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13F小高层的得房率,在这户型上没有体现出来,至不如隔壁建发春江泊月103㎡的中间户看着舒服。


03.价格分析和竞品比较


目前只剩少量106㎡“天地楼层”在售,顶楼190万出头一些,底楼180万左右。


上文讲了,萃庭是没有实体售楼处的,销售环节都在弘庭那边,很容易也很方便就能把萃庭价格跟弘庭放一起比较。


实际上销售也是这么做的,同样180多万总价,弘庭只能买高层(27F)93㎡,而萃庭可以买小高层(13F)106㎡。


虽说是顶/底楼,但胜在3房2卫,要知道多1个卫生间,对刚需来讲就相对多了一道门槛。


这样一比较,不少购房者会觉的萃庭非常划算。


楼盘点评05——胥口旭辉公元萃庭,刚需新贵

实际上萃庭这批特价房真的便宜吗?


跟弘庭高层2万多单价比确实是便宜的,但跟建发春江泊月比,就显得很一般了。


建发高层103㎡中上楼层总价在205万左右,户型差不多,总价贵了15万,让我做选择更倾向建发。


道理很简单,一般经历过二手房“天地楼层”出售的房东,再次购房时都会避开


卖过的都知道那苦味


然而尽管建发看上去是一个更好的选择,但萃庭尾盘特价房也不愁卖,因为总价在那边,一般这种房源,都有一个非常明显的特征


房子选人,不是人选房子


怎样解释这句话,举个很普通的例子


比如一位打算同区域换房的刚需,置业需求一定要2卫,预算只有160万,咬咬牙可以拔到180万,这种情况只有萃庭是适合他的,而且没有替代性。


所以萃庭这批特价房我认为短时间能够清盘。


那是否说明萃庭有很高的性价比?


答案显然是否定的。


另外本篇不是胥口专栏文章,不会对区域内所有新房全做介绍,为了防止各位反复提问,把个人选房顺序也晒出来(萃庭尾盘不列入其中),


1.建发春江泊月、2.越秀云萃悦庭、3.合景悦四季华庭、4.华地青悦庭、5旭辉公元弘庭。


同时吐槽一句,除了建发,为什么其他新房推广名都叫XX庭。


还有重点提一下,胥口新房都不太适合投资,看看隔壁老大哥木渎二手房都什么惨样了,胥口的新房哪来勇气喊出“倒挂”那两字的。

04.项目优点

(1)地铁口、单价、总价相对比较低


(2)精装准现房,非常适合二手房置换新房的客群


(3)低密度、小高层小区,居住环境较好


05.项目缺点

(1)楼层没有选择性


(2)小区整体靠近高架,噪音较大,易落灰


(3)周边较偏,不属于胥口镇中心,配套一般


06.总结


对刚改/刚需客群萃庭有一定性价比,尤其准现房、低总价极其适合置换,至于考虑投资的,不建议。


如果从A/B/C/D/E这5个购买等级划分,可以评为C级。


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