楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板

接下来麦子会侧重写一些楼盘点评文章,一方面写起来简单,另一方面不会水文,免得有读者吐槽最近文章没质量。


想看前面几期的可以点击文章开篇的《收录于话题》


楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板


老规矩,把你们想看的楼盘文末留言出来,按点赞数量排序。



科技城——金茂府



01.地块介绍


2017年2月15日,金茂溢价30.86%以17667元/㎡楼面价竞得科技城金茂府地块,容积率2.0,自带小型商业体。


值得一提的是,该地块有不少于30000平方米的人才公寓房源,人才公寓户型建筑面积为90-100平方米和120-130平方米两种,户型比例为各50%,人才公寓定向销售的基准价格为19500元/平米


金茂府高层目前均价在3.3万左右,这个价格相对周边二手房有一定倒挂空间,而人才公寓的价格仅为1.95w,你心不心动,心动就好好读书。


目前关于人才公寓政策暂未制定,预计明年中下旬可能会入市。


楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板


如上图所示,金茂府位于科技城医院东边,紧邻朗诗绿洲天屿,离新区实验中学青城山路和科技城二实小都很近,整体属于科技城核心居住区。


02.项目介绍

金茂府10月底刚刚领取最后一批高层的预售,备案均价32777元,是苏州“三座新城”所有新房备案价最高的。


另外今年4月底开盘的叠墅上个月也交付了,整体环境还不错。


楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板


本次加推房源有三个户型110㎡、117㎡和142㎡,主力户型仍是110㎡和117㎡两个小户。

楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板

110㎡和117㎡户型差不多,都是这种南北不通透的小阳台户型,户型不是很好,考虑到该案科技住宅,南北不通透其实没啥影响。


多说一句去年二期96㎡也是这个户型,相对就很好看,现在多了将近20㎡,户型功能性却没有太大改善,将就一下吧,谁让人家卖的好嘞。


另外该案预计年后加推中间黄线框内的洋房,也是精装科技住宅,全部142㎡,总价450万左右预算的客户不妨多留意一下。

还有就是地块要求的人才房是上图红线框内两幢高层,预计明年洋房卖完以后可能会有相关政策。


以上是项目整体信息,物业是金茂自己的,这么大体量的小区,非常考验物业管理水平,好在是科技住宅以及分区管理从目前已交付的一期和叠墅品质来看,还是非常有保障的。


总之是个很好的小区,对项目感兴趣的可以加朋友微信(中介勿扰),提我名字也没优惠,抢手小区都这样,要是给你们推荐个轻易打折的新房,才得当心。



楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板

03.价格分析和竞品比较

金茂府从去年开始就是科技城最火的楼盘,二期最火的时候开一次清一次,笔者应该讲过很多次,截止目前为止一期小户9月的时候90㎡小户有成交记录,单价3.9万,不满2年。


楼盘点评06——科技城金茂府,三座新城的天花板

这里多说一句,一期小高层的装标比后面高层装标要稍微好一些,而且90㎡的小户跟110㎡户型基本没区别,都是中间户3房2卫。


所以并不能完全以3.9万来衡量110㎡的价格,麦子个人对目前金茂府在售新房估的市场价大概在3.5万左右。


有一定倒挂空间但不是很大,考虑到110㎡总价相对较高,而且多数楼幢位置偏西,靠近科技城医院,导致这两批高层去化速度不如去年二期和今年叠墅那么火爆。


尽管与去年二期高层相比存在一些缺陷,但从性价比考虑,金茂府依旧值得入手。


跟周边新房比较:


之前一篇讲科技的前山澜庭由于一些其他原因,麦子删掉了(不是公关),那篇文章我曾提到过,科技城新房能跟金茂府做竞品的暂时就前山澜庭。


熙境云庭定位不一样,不需要比较,另外全新的浅悦静庭主要竞品是熙境云庭,也不是金茂府,因为年底不出意外金茂府高层就没了,等到明年开始卖142㎡的洋房,主要竞品就是前山澜庭170㎡的洋房。


但不管周边竞品如何,金茂府的学区有一定优势,目前来看新区实验中学青城山路校区是比锦峰校区更受市场认可的。


所以综合来讲,金茂府是科技城最好的新房,当然总价和门槛也是最高的那个。


04.项目优点


(1)精装科技住宅以及自身品质适合改善


(2)有一定倒挂空间


(3)周边配套齐全,尤其学校优势明显


05.项目缺点


(1)户型一般(142㎡还可以),总价和门槛较高(相对科技城而言)


(2)物业费+科技系统使用费较高


(3)目前在售楼幢较靠西临近科技城医院


06.总结


科技城少有的纯改善住宅,跟前山澜庭一样没有小户(90㎡也是3房2卫),整体品质不错,加上小区自带商业能满足日常生活需要,如果预算足够350万又考虑改善的购房者,是个很好的选择,前提是以科技城//新区为生活圈的购房者


考虑投资目前在售的房源并没有太大倒挂空间,好处是科技城区域发展前景不错,过去几年房价涨幅不输狮山。


如果从A/B/C/D/E这5个购买等级划分,可以评为A-级。


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