楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭

接下来麦子会侧重写一些楼盘点评文章,一方面写起来简单,另一方面不会水文,免得有读者吐槽最近文章没质量。


想看前面几期的可以点击文章开篇的《收录于话题》


楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭


老规矩,把你们想看的楼盘文末留言出来,按点赞数量排序。



狮山——滨河四季云庭



01.地块介绍

2019年4月24日,苏高新&招商溢价31.44%以26288元/㎡楼面价竞得滨河四季云庭地块,容积率2.2,纯住宅用地。


楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭

如上图所示,滨河四季位于横山路和滨河路交界处,仁恒棠悦湾对面,许多购房者会误以为该项目是横塘区域,实际上是狮山街道的,土拍时标注的清清楚楚。


项目紧邻地铁3号线横山路站,到古城区劳动路很近,据规划未来边上横山路有隧道打通直连古城区,对面有个中等规模的商场,之前叫新主城星韵商业中心,现已改名星韵宝龙广场。


但凡属于狮山板块,就没配套不好的。


02.项目介绍

项目分为东、西两个地块,跟仁恒棠悦湾非常像,四家开发商联手打造,仁恒负责物业和工程。


面积段约96㎡、114㎡、128㎡、140㎡、168㎡,目前西地块已全部售罄,东地块小户还剩少量房源,预计明年6月左右,项目能够清盘。


楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭

从居住品质来说,滨河四季云庭是非常不错的选择,户型不拉胯,除了两个小户比较普通,其他几个大户都很好看。


128㎡的大横厅可以做到3+1房,餐厅紧靠厨房不影响大横厅的功能性,整体户型方方正正,南北通透,大阳台保证采光充足,这个户型非常漂亮。


楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭

滨河四季128㎡户型图


另外有仁恒品牌背书,狮山在售新房居住品质(不包括大华叠墅)滨河四季挤得进前三(运河时代、九龙仓、滨河四季)。


03.价格分析和竞品比较


滨河四季备案均价3.85万跟周边竞品差不多,精装标准还可以,可惜没有地暖(限价减配),周边二手房最容易比较的就是仁恒棠悦湾。


楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭


户型比棠悦湾要好,96㎡小三房低总价对狮山刚需比较友好,114/117㎡做的3房2卫,正好又是狮山刚改的标准。


相比之下棠悦湾小户型要么少个房间、要么少个卫生间,功能性差那么临门一脚,不太受购房者青睐。


从棠悦湾目前挂牌价看,滨河四季云庭最多只有1-2K倒挂空间(户型加分项)。


跟周边新房竞品比较:


滨河四季是今年狮山第一个入市的,4月21日首次开盘遭遇滑铁卢,去化5-6成,口碑和定位都没有一炮打响,因此在大多狮山购房者眼中,总觉得滨河四季缺了那么一点吸引力。


跟上瑞阁比,人家价格便宜;跟上贤府、月映庭比,人家预计学区稳定;跟铂湾澜庭比,人家至少新区实验小学就在楼下,而且还是“纽伦港沪苏”宇宙次核心(皮一下,轻喷)。


滨河四季看上去好像什么都有,细品之下又好像什么都没有,就像几年前的狮山名门一样。(名门地段更好些)


相信很多人关心的是,麦子你讲这么多废话,可以对滨河四季总结一下嘛?


首先我认为这是一个很好的项目,并不能因为其他项目卖的更好,就否定这是一个好项目,尤其对自住的客群来讲,这是非常好的项目。


其次我认为一中合并成大的利好没有完全释放,就像当年四中(新区实验中学北校区)一样,市场用了2-3年的时间(马浜、天之运)才给出反馈。


所以现在很多人问我350万左右买狮山哪里我一般会建议锦悦湾看看。


最后再说一句,成大是个好学校,以后不讲了。(这个梗看不懂的自动忽略,没其他意思)

04.项目优点

(1)位置不错,靠近地铁、商业、学校。

(2)有400万以内低总价房源,适合狮山刚需上车


(3)仁恒品质(杠精不要杠4家开发商联合操盘)


05.项目缺点

(1)装标一般


(2)临近新改造的污水厂,后期是否有影响未知


(3)学区争议不断(目前没有划分)


06.总结


狮山其他新房慢慢售罄或加装修包后,滨河四季性销量也跑起来了,西地块售罄,东地块去化一半左右,很多人还停留年初滑铁卢阶段,殊不知马上也快没房了。


综合以上分析,我个人觉得项目适合入手,如果从A/B/C/D/E这5个购买等级划分,可以评为A-。

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楼盘点评07——争议不断的滨河四季云庭

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