园区楼市发展史(上)

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带你了解园区楼市发展

时光流转,四季轮回,2020年已接近尾声。

苏州楼市这一年一半是海水,一半是火焰。

多数买房人站在十字路口,未知的焦灼,举棋不定。但入住园区是每个买房人亘古不变的首选。


园区楼市发展史(上)

为何偏偏园区能够脱颖而出,抓住买房人的心呢。


都说只有了解过去才能看清未来,今天苏大楼从历史出发,为你解答园区楼市背后的发展进程。

园区楼市发展史(上)

NO.1
26年
园区改头换面

苏州工业园区,位于苏州古城以东,1994年以前,园区还只是姑苏城外的一片水田地


园区楼市发展史(上)

1994年5月中国和新加坡政府正式签署《关于合作开发建设苏州工业园区的协议》。


26年来园区从一片洼田密布、阡陌纵横的水田乡村,发展成为一座高楼林立、流光溢彩的创新之城。


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人口从1994年的户籍人口16.5万人,到2019年户籍人口57.6万人。(常住人口112万)。


从湖西到湖东,从金鸡湖到独墅湖,独墅湖到青剑湖每一处的瞩目都见证了楼市的高光时刻。


今天我们就从园区发展史最久湖西说起,剖析园区发展的每一步。



NO.2
1998年起
苏州园区的湖西时代

湖西起步1998年,该板块定位为“中央商务区”,人口大量聚集。


这也为湖西楼市的发展做好铺垫,人来了,房子需求也就跟着来了。

1998年,湖西新加花园开盘,物业费当时仅6毛钱/月/㎡。

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2002年,都市花园、天翔花园开盘,湖西人气高涨,卖得火热。

2004~2005年,天域一、二期开盘,大三房为主,开盘价8000元/㎡左右。改善客群扎堆入住。

同年2005年,中茵皇冠开盘,小区不管是外立面(铝板),还是内部高级会所(游泳池、会所、网球场、健身房、餐厅、美容美发)均眼前一亮。湖西走向改善新高度,开盘价20000元/㎡+


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2009年翠湖雅居一期最后一套别墅网签成功,387㎡,均价8000元/㎡,总价309.4万。

随着湖西的高质量人口导入和优化,房子价格和品质也越来越高,同时也标志着湖西板块人气逐渐形成。

2008年,湖西CBD的开发开始进入加速阶段,环球188、天虹百货、东方之门、苏州中心不断出现在人们眼前。板块一片热闹场景。

但湖西可开发的住宅用地日渐饱和,高端盘占领高地,园区住宅需求已超出湖西的承载能力,湖西开始向湖东拓展



NO.3
2003年起
苏州园区的湖东时代

湖东与湖西隔湖(金鸡)相望。

此时的湖东还是一片荒地。以金鸡湖为定点,另一个CBD出现。


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此时大量的买房人把目光投向了湖东。


2003年,玲珑湾开盘,价格5000元/㎡在当时不及湖西一半,算是园区最便宜的楼盘。

2005年,半岛华府、湖滨一号落位湖东。


2006年,园区第一个环金鸡湖豪宅——御湖熙岸面市,受到市场追捧。

2007年,星湖国际首开,与中海湖滨一号互为姐妹盘。中海湖滨一号开盘,开盘价7000元/㎡+

2008年,金湖湾花园,湖东第一个精装楼盘出现。

2009年,白塘壹号和九龙仓时代上城开盘,开盘价11000元/㎡+。湖东房价从此步入了万元时代。

2010年,中海改写“湖东时代”,中海国际社区长岛湾、爱丁堡三开三冠,创苏州“超千人开盘”历史纪元。

一片金鸡湖,半部园区史。“中海”占据了湖东的半壁江山。

2013年,玲珑东区开盘17000元/㎡

2014年,星公元名邸高层开盘价18000元/㎡+;这一年房价开始疯涨。

2015年,铂悦府开盘,开盘价28000元/㎡,把湖东房价推向新高峰。

2016年,唐宁府首开35000元/㎡,而且湖东新房豪宅化趋势成为主流。


2018~2019中海地产全新“上”系横空出世,上东区、上华琚、上园湾3子接踵而来。

湖东价格开启40000元/㎡+园区买房也到了疯狂地步。


随着湖东的发展,住宅越来越多,商业兴起很快,板块圆融时代广场、久光百货、博览中心到新光天地、诚品书店等湖东消费购物天堂再到聚集近百家金融机构。源源不断地带动了片区的人气。

湖东成为了苏城繁华之代表,同时在繁华的楼市下湖东已成为苏州“富人区”的代表。


由于金鸡湖东西两岸房地产开发基本接近尾声,没有地块可供应。


双湖板块与独墅湖板块慢慢崛起。


 

NO.4
2005年起
苏州园区的湖南时代刻—双湖板块

从之前定义上的双湖板块,更多的是指金鸡湖南面及独墅湖北部湖段这一绝佳位置,独享双湖资源。


强大的经济吸纳能力和纯生态的居住环境将为这一区域重新定位长三角高端住宅。


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2005年,九龙仓首进苏州,造就了大名鼎鼎双湖国宾一号后期总价2500万/套起。

作为园区双湖豪宅板块第一个别墅项目,九龙仓带来了全石材外面+户型套房设计+西班牙风格式别墅,同时也奠定了双湖板块奢华的基调,开启了园区双湖豪宅时代。


2007年,新鸿基拿下湖滨四季地块,楼面价仅3813元/㎡。一期已于2012年领证,最低1500万/套


如今8年过去了,从二手房看,该项目一期单价9万/㎡起,总价都在4000万/套起,接近半个亿。

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2009年,绿城61亿拿下双湖2幅宅地,成就了豪宅界的神话,桃花源和御园。


2013年世茂加入双湖豪宅战队,打造出世茂·铜雀台别墅

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整个板块名豪打造,特别是新加坡晋合、仁恒、香港九龙仓、苏州中茵集团的加入,呈现的均为高端品质项目,结合双湖板块的先天优势和低密度塑造,整个板块对苏城高端住宅市场的标杆引领作用。


同时板块住宅用地逐渐紧缺,双湖时代开始向独墅湖时代蔓延。



NO.5
2007年起
苏州园区的湖南时代—独墅湖板块

独墅湖作为园区金鸡湖南的延伸,已初步建成集教育、科研、新兴产业为一体的现代化新城区,购买力十分旺盛和强劲。

2007年,中海放眼独墅湖,精铸独墅岛项目;

2008年,翰林苑开盘价5600元/㎡;

2009年,保利斥资19.9亿拿下苏州“地王”(2009-B-14地块,保利·独墅西岸),成为本次土拍会也是本年度新“地王”!成交楼面价高达7549元/㎡!全城热议。

2010年,海德公园开盘价8000元/㎡

2013年,月亮湾3号开盘价16000元/㎡

2016年,铂悦犀湖开盘价32000元/㎡;

2019年,中铁建·花语江南开盘价39000元/㎡+

从2008年翰林院开盘到中铁建·花语江南在板块唱“独角戏”,独墅湖商品房数量寥寥无几。部分改善得不到安置,园区新房开始向青剑湖板块倾斜。


NO.6
2006年起
苏州园区的湖北时代—青剑湖板块

之前的青剑湖小区多为老破小刚需盘。


2006年星湖客登上金鸡湖北,金鸡湖北从此开启了低密宜居时代。


2006年,星湖客开盘价4000元/㎡


2008年,上郡花园临湖壹号开盘价4000元/㎡


2010年,首开悦澜湾二期开盘价 7900元/㎡


2012年,阿卡迪亚一期高层开盘价9000元/㎡


2013年,朗诗未来街区二期开盘价10000元/㎡


2015年,金辉优步水岸高层开盘价10000元/㎡


2017年,建屋天著开盘价22000元/㎡


2019年,龙湖熙上、上园湾、颐和公馆、云栖安缦、天阅·湖滨雅苑开盘价31000~35000/㎡


从开盘价看,金鸡湖北房价与湖东湖西房价走势趋同,逐年升高。

目前青剑湖已经成为园区改善群体的后花园,改善大三房来袭。


板块新房仅上园湾和融创·悦云庭在售,青剑湖时代走向尾声。

下一个发展点在胜浦和娄葑。


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