时代终结!楼市最大谎言被戳穿!未来房价…

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今年苏州新房二手房,扎堆上量。就连去年置业首选的园区也有些凉凉之意。

整体市场不好,量升必然价跌。


我们看到的不管是新盘还是二手房均处于阴跌中

但就在近日,上海易居房地产研究院当日发布《全国百城房价报告》《报告》中指出:1-9月,全国有7个城市房价位于过热区间,其中仍包含苏州(排名前四)。

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而且除了过热,在第一财经统计的23城杠杆率中:苏州资金杠杆率超过100%,比隔壁上海还要高出41%。位居第6名

这不惜让人感叹生疑:苏州市场这么热吗?


那到底真正的楼市究竟是怎样?苏大楼数据为您揭晓。


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NO.1
苏州投资热情高涨
别墅、大平层、管理费高楼盘吃紧
导语中我们已经提到,在第一财经统计的23城杠杆率中:苏州资金杠杆率超过100%,比隔壁上海还要高出41%。位居第6名。
资金杠杆率本质上看是居民存款为资金储备,居民贷款为债务。
债务扩张过快而资金储备不足,就会带动资金杠杆率节节攀升。
苏州资金杠杆率超过100%,比隔壁上海还要高出41%。位居第6名
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意味着:苏州楼市投资热情依然高涨
而且从今年的二手房成交记录里我们看到清一色高端盘,秒成交。

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之前我们可以说买房因为学区、倒挂、核心外溢等关键词。
而今年出现一批赤裸裸富豪战略选房。
价格越贵越好,别墅大平层为主,大开发商、物业管理费要高为特点。

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这些优质资产在冷淡的市场打的热火朝天。
而那些挂着纹丝不动的房源,多是产品性质过于相同,难以突出。
又因为价格无奇、地段一般,看不到优势。处于现阶段劣质房源。

在苏州新房+二手房超15万的房源中,无法凸显价值。

NO.2
市场回温明显
但相比7~8月份热度又略有下滑

每次谈市场,评论区都是一片撕逼状态。

其实楼市市场和评论也是一样的,分化严重,层次分明的。

昨日,苏大楼专门实探了房产交易中心,工作人员、中介小哥双双表示:新房行情不错,园区二手房回温明显!

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很多人表示不服,那我们今天就用数据说话。


从我们二手房在售房源数量的走势图,也清晰可见,二手房库存一路走高之后,近日终于迎来下跌

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在10月19日的时候,苏州二手房数量达101629套,今天(10月27日)二手房线上97327套

一个星期时间去化4302套,平均每日去化600套。成交量明显有回暖迹象。

但从市场热度统计来看,这个热度相比7~8月份甚远,从近一年的带看次数来看,两次带看小高潮,分别在7月中旬和8月中旬

这个时间段,中高考分数出炉,不少有孩子的家长选择这个时候出手。

目前来看,9~10月的热度相比7~8月,平均每天少2000组客户看房。热度略有下降。

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成交区域上,整个苏州大市,除了昆山,工业园区成交量最多,其次就是吴江

如果把昆山的那部分取消,那园区二手房的成交量占到六区的80%吴江18%新区2%

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其他区域的成交量可能正如你看到的纹丝不动,有价无市

孤独寂寞的就这样挂着。

成交周期分布上看,1季度完成的居多,半年内完成成交的占比四分之一

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综合两项数据,我们发现苏州市场终于有了主导性

有人问什么是主导性?

我拿去年举个例子,去年的买房人可以说是一窝疯。有人说运东好,便宜,一波儿人疯狂开抢。有人说某盘倒挂,一波儿人彻夜排队。购房人趋之若鹜。

今年,即使是倒挂,买房人掐指一算,发现就那么回事儿,不管外界怎么风骚,三个字:我不买。

自己主观意识,和产品、区位、配套等参考价值成为市场主导。

NO.3
市场需求改善为主
买卖置换成本高

还有一个更直观的感触,市场需求变了。


去年小三房难抢,今年最大户型吃紧。小三房反而遇冷,急买急卖全为置换需求。

加上置换成本较高,首付难,多数人选择降价求售,从数据上,我们可以看到从4月中旬开始,议价空间越来越大。

不管我挂多高,最后给你个诚心的价格成交。多数房东比较急迫松口降价。

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我就有个同事最近再卖房子,价格降了又降,问的人多,可诚心买的不多。

她说之前都认为房子以后升值潜力大,现在买了觉得有房子不代表有钱,没人接手,就是一个消耗品,月月得供着。

自己一个月房贷1万7,小孩补习班一个月3千块,老公负责另一套房子的房贷和车贷还有家用。

压力不是一般的大,一口气不敢喘,不敢停,整个人神经紧绷,生怕下个月扣不了款。

现在又卖不掉,表示很无奈。

NO.4
横盘当前
跳涨机会难上加难

显然从去年开始,二手房的“疯牛跳涨”也将随着二手的冷淡而结束。

这时投资投机房地产来理财的居民和企业,只能赚个通货膨胀。

而且从宏观上看,苏州的楼市操盘思路有了微调,还是想做大,保持充沛的供应。

去年多板块处于房荒状态,而今年可谓是遍地开花。

新房、二手房、土拍供应量都非常大。市场库存足,很难出现跳涨,降价优惠,买房人都要挑了又挑,怎么敢涨。

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那问题来了,未来房产还会让人暴富吗?

首先就苏州而言,会,稀缺优质房产仍能帮你实现价值递增。但一般资产涨幅很小。

原因很简单:


一、永远记住房产市场是紧随政策的。2019年之前闭着眼买房都能赚钱的时代已经过去!


从2015年年底,去库存任务开始,降息、降税、降首付使得商品房成交量迅速攀升。

同时大批量拆迁户诞生,供应端没有很快跟上来,导致商品房供不应求,上涨。

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二、是买房赚钱效应出现后,全国人民争相疯抢。

2019到2020年所有城市“一城一策”提上日程,从学区上、限购、限售、限制假离婚、限制假人才、限制假信贷等上全面遏制房价上涨。

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△苏州“511”新政

由于限价等原因,2019年到2020年的房价涨幅不大,接近横盘状态。

当下,房地产已经进入房住不炒的转型期。而且很多策略正在悄悄布局。

时代瞬息万变,正如一个人爱你时,是真,不爱了,也是真。

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让房价实现财富暴增是真,现在“房住不炒”也是真。而且各个部门正在为遏制炒房做到天罗地网。

不知你有没有发现,从去年以来不管你是什么单位,财务都会通知你下载一款个税APP。

个税app把你的所有资料,及单位性质,个人收入查了个底朝天。

还有一个更猛的,那就是深圳试点的数字货币APP。该数字货币APP在没有网络的情况下也能正常交易。平时花销金额全部算在你的年资产花费里。

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一个是收入,一个是开销。后面不管是贪污,还是购置房产。任何记录你都跑不掉,未来房产税资产税均在运筹当中。


所以多个房产的人要注意啦。


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当前做好现金流支配,生活不仅仅是买房、买房、买房。

未来不是优质的房产真的就是一块废砖。

投资有风险,买房需谨慎。

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