30000人命运改变!一路之隔,房价相差5W

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一直房荒的园区,独墅湖、青剑湖、奥体等板块买房人一轮接一轮。

甚至很多买房人户型图、样板间都没看的情况下,直接拿下最大户型。
但论位置,这些板块均不是最好的。

而位置优越的跨塘、斜塘却无人提及。所谓:穷在闹市无人问,富在深山有远亲。

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其实板块和人的命运相同,出生已经决定了一大半的命运,路上是否有贵人相助又是下半生命运开始。
胜浦就是最好的例子。胜浦作为距离园区核心是最为偏远的板块,今年教育、交通双管齐下,吸引了众多目光。
跨塘一条娄江快速路之隔,便是金鸡湖相望。板块内的临芳苑小区到玲珑湾八区只要不到1.5公里。

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就是这么近的距离,房价却相差5万/㎡
在去年限售新政出炉,寒山闻钟不少网友叫屈,园区多个板块从未享受过园区的红利,却要受新政的波及,属实冤屈。
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△寒山闻钟截图

如今湖东、湖西已经饱和,胜浦、娄葑正在崛起,但相比之下跨塘、斜塘、车坊等板块也均在发生变化。

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△娄葑区位图,点击可放大

抛开热度和噱头,苏大楼从根本抓起,为你解析谁才是下一个园区风口。

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NO.1

一条快速路之隔

房价相差5万/

首先我们说一下比较冤屈的跨塘板块。

跨塘板块位于园区北部,位置相当好,一条娄江快速路之隔,便是金鸡湖相望。板块内的临芳苑小区玲珑湾七八区只要不到1.5公里。

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△跨塘区位图,点击可放大

该小区算得上湖景房,但生不逢时,二手房挂牌均价25492元/㎡。

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跨塘板块目前开通的有3号线,可以说从唐庄站出发,3站便可到东方之门。按距离来说,也是没谁了。

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△区位图,点击可放大

后期的7号线和8号线均通过此板块,三轨齐发,预算有限,在园区上班的亲们可以留意。

跨塘目前最大的问题是配套和界面。

没有大商业,没有邻里中心,教育、医疗资源匮乏;远眺金鸡湖的同时,目光所及的2/3均是厂房。



NO.2

下一个风口

住宅8宗地已挂出

被打入冷宫的除了近距离的跨塘,还有不被看好的斜塘板块

斜塘板块位于园区南部,无论是去湖东CBD还是双湖,都是很便捷的。

还有一个区位利好就是紧邻独墅湖高教区。对于工作在湖东和独墅湖的人而言,该板块内通勤最为方便。

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△点击可放大

就是因为位置太好,奥体就是从斜塘划分出去的,改名换姓打造成明星板块。

目前板块内交通拥堵是个弊病,配套一般,但在未来,这里5、6、8号线轨交齐发。

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△斜塘区位图,点击可放大

前段时间,园区规建委发布了《斜塘河南退二进三规划公示文件》中,这里将一口气,供应8宗宅地,总建筑面积高达77万方。

可以预见下一个风口就是斜塘无疑。

因为在苏州风口在哪里,一大片住宅地先给你挂起来。

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斜塘住宅地块容积率清一色的1.8-2.0,预计后期将打造小高层或高层产品,未来价格可以参考已经清盘的泊云庭,均价3.59万/㎡。

所以如果你没钱买奥体,可以看看斜塘板块。

NO.3

交通密集

10分钟即达湖东CBD

下面我们看下利好的不断的娄葑和胜浦。


娄葑板块位于园区西部,所谓园区、古城、吴中区交汇处,离各大核心区域都近在咫尺,位置上实属优越。

 

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娄葑交通规划图

交通上,由东环、独墅湖、3号线组成一个便利的交通网,不管是去往湖西CBD、双湖,还是古城、吴中主城都比较便捷。

除此之外,规划中地铁(5、6、7号线)也均在建中。

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△娄葑区位图,点击可放大


该板块在发展上,被湖西CBD切割为南北两部分,但不管北部还是南部,距离湖西CBD都近在咫尺,车程在10分钟左右,地铁(东振路站)3站便是东方之门

娄葑南部被独墅湖大道一分为二,南北界面相差较大,配套资源集中在独墅湖大道以北。也是板块新盘聚集的地方。

娄葑板块目前共3个项目处于在售状态。其中星翠澜庭尾盘在售,现房已经交付。

朗诗·和风熙华雅苑新希望·芳华雅苑均已首开。价格在3.24万/㎡。

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△点击可放大


论成熟度,娄葑板块南部自身的商业、教育均可以。北部依然以厂房为主。

NO.4

利好不断

配套欠缺,房价已达3万+/㎡

胜浦板块位于园区东部,靠近奥体和昆山,若不是学区利好的加持。


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△区位图,点击可放大


在园区血统中,存在感最弱应该就是它了。远、破、旧就是胜浦给人的标签。

今年开春,胜浦迎来住宅土拍,板块像打了鸡血一样利好不断。

3月,胜浦街道出台了“退二进三”的片区控规。对片区内的道路、学校、邻里中心、住宅都有了明确规划。

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△来源网络,规划图

8月,新一轮自贸区名单出炉,苏州自贸区的范围内,胜浦列为高端制造和国际贸易区。
从此胜浦板块炒上热门。新房房价也已达3万+/㎡。就连胜浦土著也是想都没有想到的。
所以:三十年河东三十年河西,只要园区亲爸看好,随便安置一个头衔,就可摇身一变。

胜浦目前共4个项目处于待售状态。
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△点击可放大


新城·嘉樾时代花园路劲·辉映时代马上就开

NO.5

产业利好

8号线始末站

最后谈一下车坊。


车坊板块,位于园区南部,紧挨独墅湖高教区板块。


个人认为,5个板块中,车坊的界面是最好的,道路干净,绿化整齐划一,就算是回迁房均做到干净整洁。


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△现场实拍
星塘街南延工程、中环二期、东方大道快速化等工程均对车坊的帮助很大。

8号线批复后车坊站成为8号线的始发站,做8号线8站就可达湖东CBD时代广场。


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△区位图,点击可放大

距离近了,未来的发展也可能进一步加持。目前商业配套较为匮乏,车坊第一座邻里中心在建。

在园区近期推出的人才优购房房源中,房源(东方文荟苑)的位置就在车坊。也就是说未来这里是园区多数人才的栖息地。

有点往独墅湖高教区输送人才的意思。

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△区位图,点击可放大

从图上我们都可以看到,大片高端产业月亮湾国际中心、创意产业园、生物纳米园、桑田岛产业园部分区域、纳米科技城、人工智能产业园的核心区域在此聚集。

产业有了,人才有了,未来地铁规划8号线,住房需求供不应求,未来房价可想而知。

而且高教区的住房只有中铁建·花语江南一个项目,未来不管是外溢还是带动发展,车坊板块肯定算一个。说未来房价这块还能涨一波儿。

目前车坊只有大量的回迁房小区(淞泽家园)。还有一个正在建的东方文荟苑四区。

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按照规划未来还有以下三块住宅用地,大家关注起来。

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△图片来源:土拍网

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△地块信息

NO.6

最…..后

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目前园区五个板块仍有价格洼地可入手,结合自己需求安置,入住园区不是梦。

近园区核心地理位置顺序应该是:斜塘 >跨塘>娄葑>斜塘>车坊=胜浦。

论板块配套成熟度:斜塘 >娄葑>车坊>跨塘>胜浦(附加近园区利好)

论交通利好:娄葑 >斜塘>跨塘>车坊>胜浦。

论价格高低:斜塘 >娄葑>胜浦>跨塘>车坊。
论学区:胜浦>娄葑>斜塘>车坊=跨塘。
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