揭开真相!园区两大板块终极对决!竟然是他胜了…

揭开真相!园区两大板块终极对决!竟然是他胜了…

昨日,一个好消息不胫而走,苏州一批人才房马上挂出!价格最高倒挂1万/㎡

这对于想在园区置业的宝宝们,真是个大利好

但是由于人才房价格便宜,房源有限,竞争力可想而知。那园区还有哪些板块可以上车?

今天我就园区两大热门板块:胜浦和娄葑两大板块来进行分析,看看哪个块上车最好,供大家买房置业参考。


揭开真相!园区两大板块终极对决!竟然是他胜了…

NO.1

入驻园区门槛降低

胜浦和娄葑还是价格洼地

我们都知道苏州六区,园区配套最为优越,独占C位。


园区有房,已成为苏州人民的终极置业目标。没买的想买,买了的还想买。毕竟限价之下,给了购房者买入“硬核”板块的机会。


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但虽然房价限价4万/㎡,但竞争力太大、高装修包等原因,买房人付出的精力成本和金钱成本都会无限放大。

限价4万/≠4万/+**装修包+**茶水费

在高门槛、低概率的情况下,想在园区置业的买房人不得不寻找出路。这时更多人把入驻园区的希望投向目前来说还是价格洼地的胜浦和娄葑


目前胜浦和娄葑两板块均有稀缺小户型房源,总价低,是入驻园区的好时机。今天我们就两大板块配套及未来规划前景论一高低。



NO.2

交通、教育、商业、医疗大Pick!

哪家强?


我们先从现有配套分析:


1、交通上:

胜浦板块和昆山交界,连接园区仅主干道港田路,但途经各大厂房,堵车难免,而且来往的大车也让道路变得坑坑洼洼。

板块内快速路稀缺,没有地铁,现有交通上成色不足。

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胜浦区位图


规划上:目前新胜浦大桥正式开工!交通方面,规划“退二进三”片区分为快速路、主干路、次干路、支路四个级别同时规划上阵

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胜浦街道规划图

轨交9号、13号、S2号线规划路上。
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胜浦交通规划图

娄葑板块位于园区、古城、吴中区交汇处,离各大核心区域都近在咫尺,位置上实属优越。

 

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娄葑交通规划图

交通上,由东环、独墅湖、3号线组成一个便利的交通网,不管是去往湖西CBD、双湖,还是古城、吴中主城都比较便捷。

除此之外,规划中地铁(5、6、7、8号线)也均在建中。


不管是现状还是远期规划交通上:娄葑 >胜浦


2、商业上:


胜浦和娄葑板块都属于小打小闹类型,小型商业配套,餐厅、便利店、药店都有,可满足基本生活,附近大型商业综合体不多。

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△胜浦商业


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△娄葑商业


但娄葑距离湖西商圈、姑苏商圈较近,购物相对方便些。


规划上:胜浦板块有一所邻里中心待建。


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3、教育上:

娄葑板块东兴路幼儿园、娄葑实验小学、通园路小学(在建中)、文萃小学、园区一中其中出名的有园区一中苏州大学附属中学


胜浦板块目前有星浦小学,胜浦实验小学,星浦中学(在建中)


9月份,苏州工业园区星海教育集团正式揭牌成立 !
集团由所独立法人学校组成。分别为:苏州工业园区星海实验中学、苏州工业园区星海小学、苏州工业园区胜浦实验小学苏州工业园区星浦中学在建,振胜路、苏州工业园区星浦小学拟由星浦学校改制而成),其中三个均在胜浦。
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教育综合点评:现状:娄葑 >胜浦,未来:胜浦>娄葑


4、医疗上:


胜浦板块苏州工业园区胜浦镇卫生院,是一所综合性的一级甲等医院。

娄葑板块星海医院(原娄葑医院),3公里有大附一院


论板块医疗:娄葑 >胜浦


5、长远规划:


目前两大板块城市界面都略显陈旧。


根据规划胜浦板块将打造成一个集学校、邻里中心、社区公园、轨交,环境良好、配套完善的高品质宜居活力新社区。

  • 规划9宗住宅用地
  • 规划1处邻里中心
  • 规划2处幼儿园
  • 规划1处九年一贯制学校
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娄葑板块正在清退层次较低的工业企业,进行功能提升和升级改造,实现从工业集中区到高品质居住区的城市更新。

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娄葑片区规划图

片区内规划了住宅、公园、邻里中心等完善的城市功能配套,产业上将发展以创意研发、办公为主的生产性服务业,将建立一个产城融合样板区。


规划虽好,但目前还未落实,我们不做对比。


NO.3

论配套成熟度娄葑胜出

论教育胜浦潜力更大


说了板块配套我们再看下目前两区域的新房楼盘动向


胜浦目前共4个项目处于待售状态。

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新城·嘉樾时代花园共10栋11-27F小高层和高层,户型约89~120㎡,精装交付!最快10月就开盘。

除了这四块住宅,板块未来还有多宗地出让。
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图片来源:土拍网
二手房方面胜浦板块8月二手房挂牌均价19903元/㎡,在售房源188套,最近90天内成交6套
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娄葑板块目前共3个项目处于在售/待售状态。其中星翠澜庭尾盘在售,现房已经交付。


朗诗·和风熙华雅苑开,去化8成。新希望·芳华雅苑预计10月20日首开。


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二手房方面娄葑板块8月二手房挂牌均价29988元/㎡,在售房源691套,最近90天内成交72套

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从以上新房来看娄葑板块新房价格已经限死,胜浦暂不确定
从以上二手房价格来看胜浦板块二手房挂牌价较低,有捡漏机会,但挂牌房源有限。

娄葑板块在售房源较多,二手房挂牌价已接近3万/㎡,而且最近90天内成交72套。平均不到2天就有房源售出,可见板块买房人活跃度较高。

综上所述:论生活配套首选娄葑,论教育:胜浦潜力更大
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