独家揭秘!房价4W+!开发商到底赚你多少钱?

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近期,粉丝给苏大楼出了一个大难题。

“说说开发商一套房子能赚多少钱?”

独家揭秘!房价4W+!开发商到底赚你多少钱?

如果说,买个小物件,我们还能猜到利润空间。但要算房子利润空间,可是个大工程。

独家揭秘!房价4W+!开发商到底赚你多少钱?

今天苏大楼,使出浑身解数,给大家好好算算一套房子,开发商到底能赚我们多少钱?(注意:本篇文章不考虑前期房企拿地融资成本,存在误差)

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  0 1                              
项目开建前期费用
拿地价+500~700元/㎡
我们分别以不同开发商项目拿地粗略算起。

1、利润为王的中海项目中海·上东区

  • 拿地价2.3万/㎡,售价4万/㎡,差价1.7万/㎡

2、卖价和拿地价差不多的木渎地王诺德·国礼;

  • 拿地价2.9万/㎡,售价3.15万/㎡,差价0.25万/㎡

3、刚需地带运东中建·河风印月。
  • 拿地价1.1万/㎡,售价2万/㎡,差价0.9万/㎡

开发成本里面有5个主要费用组成,分别为:土地款+开建前期费用+开建中期建筑主体费用+安装工程费用+景观、社区打造费用。
第一个大头就是土地款,也就是拿地价。
这可不是只有开发商拿地的价格,地买到了还有交契税、交红线外市政配套费、还有水、电、气、热、教育等的增容费用
地拿到了,就开始项目前期规划了,主要是:

1、勘察费;2、设计费;3、报批报建费;4、三通一平费;5、临时设施费用;6、咨询顾问费。

也就是前期拍地之后,地块要前期勘察及规划设计,建多少幢,建多高、什么景观等等,都需要出钱。

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这些费用平均下来在500~700元/㎡左右。这是按照可售面积分摊的成本,如果小区规模大些的,成本略低些。反之则高些。



  0 2                              
项目主体安装工程
4000~6000元/㎡不等,或更多

设计好了,规划好了,那房子就可以开建了,也就是主体建筑安装工程款了,俗称盖房子的钱,大致有5部分费用组成:

1、地基与基础工程;2、主体建筑安装工程;3、电梯及扶梯;4、外装饰工程;5、精装修工程。

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一般像苏州这种一二线城市,主体建筑安装工程费用在5000~6000元/㎡左右。成本控制能力很优秀的房企能做到4000-4500元/㎡


当然,这个成本根据小区的品质定位而发生变化,上不封顶。

例如:外立面的打造不同,费用也将不同。

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  0 3                              
项目后期基础设施费用
500-600元/㎡

房子主体已建好,就该后期一些排水系统、采暖系统、燃气系统等一系列基础设施费费用,一般是500-600元/㎡

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  0 4                              
景观、公共设施安装
300-500元/㎡
房子修好了,就该开始小区绿化种植、大门安装、游乐健身设施的安装了。

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按可销售面积,环境工程费用一般是300-500元/㎡。当然,也会因为小区的品质定位而发生变化,上不封顶

例如:弘阳·天境上辰项目的景观的打造,可以看见项目确实是费了心思,砸了钱的。

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  0 5                              
公共配套费用
1200元/㎡左右

现在项目不仅仅有绿化,还有各种会所建造也很耗钱。

公共配套设施费用在1200元/㎡左右


成本最大的是地下车库,根据有些项目对车位比要求和对人防配建要求不同而不同。

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例如:某开发商项目的健身器材,有点节约成本啊。

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  0 6                              
房企利润空间小
间接费用+税费必出
除了这些,开发商还有一些间接费用,例如:营销费用、集团费用、财务费用等。
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综上,开发成本里面,除去土地款,一般盖房子的各种成本合计在6000-8000元/㎡
还不包括精装费用。如果加上精装修,就不止这个数了,这要看开发商的装标了1000-6000/㎡不等,上不封顶。

这样一算下来,部分开发商的利润真的很少。也难怪装修包盛行啦。


等等,还有税要交。土地增值税、企业所得税等等,也是一笔不小的费用。


土地增值税:主要看增值额。

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企业所得税扣除所有成本、增值税税金后,利润的25%,需要缴纳企业所得税。


  0 7                              
银行出钱投资,买房人出钱
房企负责建造
我们再回到开头的项目。

1、利润为王的中海项目中海·上东区
  • 拿地价2.3万/㎡,售价4万/㎡,差价1.7万/㎡

2、卖价和拿地价差不多的木渎地王诺德·国礼
  • 拿地价2.9万/㎡,售价3.15万/㎡,差价0.25万/㎡  

3、刚需地带运东中建·河风印月。
  • 拿地价1.1万/㎡,售价2万/㎡,差价0.9万/㎡  


前期规划设计费用500~700元/㎡+主体安装工程4000~6000元/㎡不等+后期基础设施费用500-600元/㎡+景观、公共设施安装300-500元/㎡+配套费用1200元/㎡左右=6500~8000元/㎡

6500~8000元/㎡+6%增值税+土地增值额+25%企业所得税(因项目投入不同而不同)
中铁·诺德国礼毫无疑问亏本卖!

中建·河风印月收益一般!

中海·上东区利润可观!

有的网友说房企真有钱,其实是这样的:开发商一般前期投入资金拿地,拿地之后开始从银行申请贷款,然后拿银行的钱开始项目开发(咨询,设计、规划,动工等,后续连载也会计算这些环节的成本),在银行贷款还没有花完的时候,就可以开始预售积极回款。

所以这么多钱转了一圈,除了银行掏钱,就是买房人掏钱。

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