残酷!房价落差7.3万/㎡!苏州这里一路之隔差异令人咋舌

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随时跟踪楼市风向

苏州买房人对于园区毫无抵抗力。


无论是独墅湖、青剑湖还是奥体人一轮接一轮。


甚至很多买房人户型图、样板间都没看,直接拿下最大户型。但论位置,这些板块均不是最好的。


而位置优越的跨塘、斜塘却无人提及。所谓:穷在闹市无人问,富在深山有远亲。

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△娄葑区位图,点击可放大

其实板块和人的命运相同,出生已经决定了一大半的命运,路上是否有贵人相助又是下半生命运开始。

胜浦就是最好的例子。胜浦不是园区核心板块甚至还有点偏远,去年教育、交通双管齐下,吸引了众多买房人目光,今年把直接把所属街道都给换了,简直就是逆天改命啊。

跨塘一条娄江快速路之隔,便是金鸡湖相望。板块内的临芳苑小区到玲珑湾八区只要不到1.5公里。


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就是这么近的距离,房价却相差约7.3万/㎡
如今湖东、湖西已经饱和,胜浦、娄葑正在崛起,但相比之下跨塘、斜塘、车坊等板块也均在发生变化。

抛开热度和噱头,苏大楼从根本抓起,为你解析谁才是下一个园区风口。
你对这些地块何看法?
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  0 1                              
一条快速路之隔
房价相差7.4万/㎡
首先我们说一下比较冤屈的跨塘板块。

跨塘板块位于园区北部,位置相当好,一条娄江快速路之隔,便与金鸡湖相望。板块内的临芳苑小区玲珑湾七八区只要直线距离不到3公里左右。
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△跨塘区位图,点击可放大
该小区算得上湖景房,但生不逢时,二手房挂牌均价24191元/㎡
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跨塘板块目前开通的有3号线可以说从唐庄站出发,3站便可到东方之门。按距离来说,也是没谁了。
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△区位图,点击可放大
后期的7号线8号线均通过此板块,三轨齐发,预算有限,在园区上班的亲们可以留意。
跨塘目前最大的问题是配套和界面。
板块厂区多,安置房多,教育、医疗资源匮乏;远眺金鸡湖的同时,目光所及的2/3均是厂房。

不过如此近CBD怕是没有别的板块可以比拟的,目前3/7/8号线轨交站点将板块几乎铺满,从地理位置上看比青剑湖更有优势。

  0 2                              
下一个风口
亮出8宗地住宅
被打入冷宫的除了近距离的跨塘,还有不被看好的斜塘板块
斜塘板块位于园区南部,无论是去湖东CBD还是双湖,都是很便捷的。
还有一个区位利好就是紧邻独墅湖高教区。对于工作在湖东和独墅湖的人而言,该板块内通勤最为便捷。
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就是因为位置太好,奥体就是从斜塘划分出去的,改名换姓打造成明星板块。
目前板块内交通拥堵是个弊病,配套一般,但在未来,这里5、6、8号线轨交齐发,不过站点相比跨塘不是很多。
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△斜塘区位图,点击可放大
根据园区规建委发布了《斜塘河南退二进三规划公示文件》中,这里将一口气,供应8宗宅地总建筑面积高达77万方。

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可以预见下一个风口就是斜塘无疑。下一站居住区位于斜塘东宏路两侧

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△斜塘河南片区航拍图 日期2020.5
斜塘住宅地块容积率清一色的1.8-2.0,预计后期将打造小高层或高层产品,未来价格可以参考已经清盘的泊云庭均价3.59万/㎡
目前,斜塘东宏路两侧多数工厂已签订搬迁协议。多数已是净地状态,随时具备出让条件。
奥体的南站斜塘即将上位,未来这个片区的居民可以享受奥体的配套红利。价格上不知道会不会有所惊喜。


  0 3                              
交通密集
10分钟即达湖东CBD
下面我们看下利好的不断的娄葑和胜浦。

娄葑板块位于园区西部,所谓园区、古城、吴中区交汇处,离各大核心区域都近在咫尺,位置上实属优越。
 
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娄葑交通规划图
交通上,由东环、独墅湖、3号线组成一个便利的交通网,不管是去往湖西CBD、双湖,还是古城、吴中主城都比较便捷。
除此之外,规划中地铁(5、6、7号线)也均在建中。
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△娄葑区位图,点击可放大

该板块在发展上,被湖西CBD切割为南北两部分,但不管北部还是南部,距离湖西CBD都近在咫尺,车程在10分钟左右,地铁(东振路站)3站便是东方之门
娄葑南部被独墅湖大道一分为二,南北界面相差较大,配套资源集中在独墅湖大道以北。也是板块新盘聚集的地方。
娄葑板块目前共3个项目处于在售状态。其中朗诗·和风熙华雅苑星翠澜庭尾盘在售,星翠澜庭现房已经交付。
新希望·芳华雅苑4期待加推,建面89-140㎡,价格在3.25万/㎡左右
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论成熟度,娄葑板块南部自身的商业、教育均可以。北部依然以厂房为主。
  0 4                             
利好不断
配套欠缺,房价已达3万+/㎡
胜浦板块位于园区东部,靠近奥体和昆山,若不是学区利好的加持。

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△区位图,点击可放大

在园区血统中,存在感最弱应该就是它了。远、破、旧就是胜浦给人的标签。

近两年,胜浦迎来住宅土拍,板块像打了鸡血一样利好不断。

先是胜浦街道出台了“退二进三”的片区控规。对片区内的道路、学校、邻里中心、住宅都有了明确规划。

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△来源网络,规划图

而且新一轮自贸区名单出炉,苏州自贸区的范围内,胜浦列为高端制造和国际贸易区。
从此胜浦板块炒上热门。新房房价也已达3万+/㎡。就连胜浦土著也是想都没有想到的。
所以:三十年河东三十年河西,只要园区亲爸看好,随便安置一个头衔,就可摇身一变。

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胜浦目前共4个项目,2盘处于待售,2盘在售状态。
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△点击可放大

不仅如何,从规划图上,该板块还有多块住宅用地出让。

可见胜浦整个板块主要规划在高贸新城,而周边规划也略见雏形,未来这里将会形成一个高端生活圈。
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要知道房企对土地的敏感度是很高的。如此大阵容出击,胜浦这次应该靠谱。

  0 5                             
唯亭交通密集
环境优美

唯亭板块,位于园区东北部,西临苏州古城、东接昆山市、南靠园区中心地带,也是苏州对外联系的交通核心。

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目前,苏嘉杭高速公路、312国道、京沪铁路、沪宁高速公路及娄江水运等重要通道均在唯亭境内。
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△点击可放大,图片来源:网络
同时北环快速路也延伸至唯亭境内,东西贯穿唯亭,将与中环快速路交汇。

轨交方面,地铁3号线已经运行、S1线和5号线(在建)。板块内有青剑湖环湖景区、唯亭阳澄湖滨生态体育公园、黄金港公园景区为代表的市民生活载体。
生活氛围很好,目前该板块已经十多年没有供地了,最新传言中,南京航空航天大学苏州附属中学南侧有两块地或将出让,大家留意。
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  0 6                             
产业利好
8号线始末站
最后谈一下车坊。车坊板块,位于园区南部,紧挨独墅湖高教区板块。

个人认为,6个板块中,车坊的界面是最好的,道路干净,绿化整齐划一,就算是回迁房均做到干净整洁。

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△现场实拍
星塘街南延工程、中环二期、东方大道快速化等工程均对车坊的帮助很大。
8号线批复后车坊站成为8号线的始发站,坐8号线8站就可达湖东CBD时代广场。
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△区位图,点击可放大

距离近了,未来的发展也可能进一步加持。目前商业配套较为匮乏,车坊第一座邻里中心在建。
在园区近期推出的人才优购房房源中,多数房源位置就在车坊。也就是说未来这里是园区多数人才的栖息地。有点往独墅湖高教区输送人才的意思。
从图上我们都可以看到,大片高端产业月亮湾国际中心、创意产业园、生物纳米园、桑田岛产业园部分区域、纳米科技城、人工智能产业园的核心区域在此聚集。

产业有了,人才有了,未来地铁规划8号线,住房需求供不应求,未来房价可想而知。
而且高教区的住房只有中铁建·花语江南一个项目,未来不管是外溢还是带动发展,车坊板块肯定算一个。说未来房价这块还能涨一波儿。
目前车坊只有大量的回迁房小区(淞泽家园)。还有一个正在建的东方文荟苑四区。
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按照规划以下两宗地将于下半年出让,大家关注起来。
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△图片来源:土拍网
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△地块信息
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目前园区六个板块仍有价格洼地可入手,结合自己需求安置,入住园区不是梦。

近园区核心地理位置顺序应该是:斜塘 >跨塘>娄葑>唯亭>车坊>胜浦。
论板块配套成熟度:斜塘 >娄葑>车坊>跨塘>唯亭>胜浦(附加近园区利好)
论交通利好:娄葑 >斜塘>跨塘>唯亭>车坊>胜浦。
论价格高低:斜塘 >娄葑>胜浦>跨塘>车坊>唯亭
论学区:娄葑>胜浦>斜塘>车坊=跨塘=唯亭

不过板块街道已经调整,后期发展不知会不会有特大惊喜,你认为后期谁的潜力更大,欢迎评论区说出你的看法。

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