19天秒成交!56㎡卖了475万!苏州这些房子凭啥畅销

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根据链家二手房成交数据,2021年3月14日,位于湖西CBD区域建面约55.78㎡苏悦广场一室一厅,挂牌仅19天就以475万的价格成交,成交单价85156元/㎡

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△图源链家

8.5万/㎡的单价,对于今年苏州市大市2.5万/㎡的单价来说,可以说是一个天文数字。

导致这个差异的因素有很多,诸如地段、配套等等,细节非常多。

对于买房人来讲,购置一套房产,用途要么自住,要么投资

而无论哪种目的,后期都有置换的可能,那么该如何对自己的房产进行定价呢?

主要涉及以下4个方面。


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8.5万/㎡光速成交

原因在于…

好的地段,其挂牌价格通常能高出数万。

以苏州为例,标志性的建筑比如苏州中心龙湖狮山天街等,以二者为中心,房价整体来看可以说是辐射式降低。

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当然不仅是商业,人尽皆知的地铁盘学区等因素,同样能为房产价值增色不少。

像导语中提到的苏悦广场一室一厅,商业方面临苏州中、学校有星海中小学等高等学校、交通方面也有中央公园、星海广场、东方之门三站临近,能挂出8.5万/㎡单价也就不难理解了。

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晚三年交付
挂牌价高了3000元/㎡!
对于房地产而言,房龄越小,售价通常会高出不少。
举个例子:4月28日开盘的绿地·江南映月,很多人说它是倒挂盘
其周边的二手房首开·玖珑花园,挂牌价2.8万/㎡,而仅一街之隔的北极星尚雅苑,挂牌价3.1万/㎡
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△图源链家
二者配套共享,区别在于首开·玖珑花园16年就已经交付,而北极星尚雅苑则是19年交付,房龄的差距一定程度上影响了二者的挂牌数据。
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户型、楼栋…
这些细节不要忽视

抛开地段、配套来讲,户型对房产价值也有一定影响。
此前大楼曾经提过,大楼认识的一个房产中介小哥,前几年在苏州湾那片区域,买了一套大约90㎡的两室,去年想着置换三室户型,结果挂牌一年有余都无人问津
对于买房人而言,一般来说居室越多功能性就越好,尤其是在三胎政策落地后,尽管不是每个人都会选择生三胎,但一定程度上也给4室、5室带来了市场。
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△图为中建·河风印月四室两卫户型
另一方面,同样的户型,在不同楼栋不同层数,同样会影响房产价值。
高楼层通常意味着好的采光观景,这一点对于苏州湾那一片的湖景房来说尤为突出。
小区不同楼栋同样存在采光差异(具体差异可参照大楼的日照采光专题),并且,对于靠近公路、高架的楼栋,有时也会存在噪音影响,这一点也会给房产减分。
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△绿城·春江明月日照采光
而不同楼栋对房产价值的影响,举个例子:5月底领证的德尔·阅湖城,其二期房源的1~3#、5#四栋楼均为正南北朝向
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作为湖景房,正南北意味着更好的采光、更棒的观景面,还有买房人对于风水的讲究,这也就导致二期领证的四栋楼整体本案均价比一期要高出不少。
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物业、房型…
这些也很重要!
大楼有期稿件提到过,前几年在杭州有个名为“景城花园”的小区,其业委会将原物业赶走并自己组织包揽了物业工作,结果其房价对比周边低了2000~5000元/㎡
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在过去,对于一个小区而言,物业不一定有多大功劳,但没有物业,买房人是肯定不愿意接盘的。
在逐渐强调住房品质的今天,好的物业带来的居住体验是直线上升的,差的物业,只能是被业主们各种耳提面命,这点也是买房人圈子里老生常谈的话题了。
除了物业本身以外,房企给予小区本身的配置也是一大影响因素。
比如前不久公开示范区的复地·鹿溪雅园,其售楼处后期将改造为医疗服务社区,并且小区还将自持邻里中心,全方位满足业主的各项需求。
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如此好盘后期转手房产,比起一般小区自然是拥有优势的。
除此之外,对于房型来说,塔板楼暂且不提,光是电梯数量同样会影响房产价值。

以高层住宅而言,为了保证业主的日常需求,通常会设计成两梯四户,虽然保证了得房率,但住宿体验却打了折扣。

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△图源网络
所以在追求品质的今天,不少新盘都致力于打造一梯一户两梯两户等,这种梯户比尽管在得房率上不如一梯两户,但其居住体验却大大提升,私密性也更强。
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△一梯一户设计:旭辉盛泽10号地块规划图
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影响房产价值的因素众多,大楼今天只是稍稍列举其中几项。
各位有不同看法,或者还知道其他因素的,欢迎在评论区留言补充!
后续大楼将继续分析新房定价规则,感兴趣的朋友可以点一波关注~
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