抄底时刻!苏州两核心区房价大跌10%,买房人笑了

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在5月27日召开房地产市场调控会议后,31日便是苏州市集中土拍。本次土拍过程中,各地块的成交楼面地价与周边在售项目的楼面地价相差不大
可见,苏州楼市从曾经的热火朝天逐渐趋于稳定。
根据克而瑞数据,苏州六区1月到5月新房成交数据以及各区涨跌幅如下:

  • 相城区1月均价25271元/㎡,5月均价25800元/㎡,涨幅2.1%

  • 新区1月均价31911元/㎡,5月均价28887元/㎡,跌幅9.5%

  • 姑苏区1月均价36049元/㎡,5月均价33877元/㎡,跌幅6%

  • 工业园区1月均价37673元/㎡,5月均价33715元/㎡,跌幅10.5%

  • 吴中区1月均价25577元/㎡,5月均价25091元/㎡,跌幅1.9%

  • 吴江区1月均价19245元/㎡,5月均价19369元/㎡,涨幅0.6%


抄底时刻!苏州两核心区房价大跌10%,买房人笑了

数据来源:克而瑞数据

根据同比和环比数据,吴江房价12.4%的涨幅十分可观,而园区和新区两大买房热点辖区,二者新房成交均价无论同比还是环比,都呈下跌趋势。

Tips:由于篇幅限制,本文仅针对工业园区、高新区、吴江区进行分析,对其它三个辖区的分析将在后续发布,感兴趣的朋友欢迎关注!


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抄底时刻!苏州两核心区房价大跌10%,买房人笑了

  0 1                              
环比下跌10.5%
园区即将断供!
 
新房价高与二手房市场不无关系,园区房价之所以高,得益于金鸡湖这类“要地”。

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△图源:苏州工业园区十四五规划

大名鼎鼎的金鸡湖二手房玲珑湾花园3月25日一套房源成交价3500万,成交面积约303㎡其成交单价11.5万/㎡,直接捅破楼市天花板
 
无独有偶,湖西的春晓别墅一套面积约357㎡的房源,于4月初成交,成交价4500万单价约12.6万/㎡
 
究其原因,在于地段优势(一线湖景)以及房源的稀缺
 
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△图源网络
 
万科新鸿基的两个盘至今没有消息,翠湖雅居究竟何时加推,也时刻拨动着买房人的警铃。

目前园区新房市场基本处于断供状态,板块内久久听不到新盘的声音。根据商品房销售管理平台,目前苏州市可售住宅共64223套,而工业园区仅占3.7%,足以说明园区房源的稀缺性。

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△图源:苏州市商品房销售管理系统
目前园区在售新房具体如下,其中天阅湖滨雅苑、悦云庭、朗诗·和风熙华雅苑已经是尾盘:

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  0 2                              
跌了10%!
新区有20+盘在售

根据表格可见,高新区环比1月跌幅约9.5%,而同比去年5月则为4.6%,说明过程中高新区楼市略有波动,仍处于政策调控之下。
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△图源:苏州新闻
苏州有句话:“东有金鸡湖,西游狮子山。”

在大多数老苏州的眼里,苏州市唯一能与园区媲美的辖区有且仅有高新区一家。

龙湖天街的落地,让高新区成为全国无数新区建设的榜样;金融小镇的腾空出世,又将高新区板块内冷热区域贯通。
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△图源金融小镇白皮书
根据链家二手房参考均价数据,科技城板块几乎破三,太湖科学城、通安两个板块马上抵达2字头,其它板块均处于2~3字头,足以说明高新区楼市火热现状。

而如今狮山板块断供,意向买房的老苏州更多倾向于科技城、太湖科学城两地。

科技城板块劣势(比如地铁)在未来被克服已成定局,而太湖科学城则以“学芯”与科技城的“技”相互衬托,区域价值不容小觑。

目前高新区在售新房如下,其中部分为尾盘在售:
 
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  0 3                              
新房均价19369元/㎡
吴江涨了12个点!
 
根据克而瑞数据,苏州5月新房成交面积,吴江太湖新城以5.44万㎡的成绩居于榜四,成交均价24888万/㎡。
除此之外,其运东板块以5.48万㎡居于榜三、盛泽以3.62万㎡居于榜九。
显然,高起点、规划强的吴江楼市,在买房人心目中地位不错。

根据同比数据,吴江楼市新房均价相比去年五月涨幅十分可观,达到12.4%,足以证明其板块价值潜力。

环苏州湾作为全苏州数一数二的区域,在买房人心中通常也是高端改善的代名词。

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根据第七次人口普查数据,从2010年到2020年,苏州各板块除姑苏区常住人口略有减少外,其余9个板块均有增长,说明苏州市仍有非常大的发展潜力。

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△图源:苏州市统计局

宏观全市人口结构,0~14岁人群占比13.55%,对比六普数据,该比例上升了4.34%

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△图源苏州市统计局

人口流动因素来看,随着0~14岁人群年龄增长,未来十年苏州的住房需求相比于过去会有所提升,间接说明了苏州楼市短期内仍然不会冷却


但土地资源终归是有限的,有狮山双湖为先例,热门板块诸如科技城等,房源在未来或许也会逐渐走向紧缺断供状态。


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