小心!楼市全面降温!变相降价、收定金等被整治,苏州房价….

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近期关于楼市新政好多,先是国有土地使用权出让收入划转税务部门征收的通知,引发了很多讨论。

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接着,各大城市又一轮调控,从新政来看,房企们正在走出一个“舒适区”,各种条款指出:以后不能是开发商让买房人干嘛买房人就干嘛。例如:

  • 苏州:5条新规落地!针对住宅品质严格把控

  • 成都:普通装修基础上购房人可自愿选择升级装修

  • 西安:严厉打击违法违规销售商品房行为,预售前不得变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

除了关于更多买房细节的新政颁布,不少地区楼市还有变相降价的趋势。按备案价卖房,签署合同后,开发商返还部分房款
有人问这房子是有多难卖?
6月8日,长春市住房保障和房屋管理局发布《通知》,针对买房返钱的涉事企业予以惩处。

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看来,在有销售压力的城市,或者资金紧张的房企已经在变相降价了。
说到资金紧张,前有泰禾集团以及华夏幸福这两家千亿元级房企暴雷,今有蓝光发展深陷债务违约风波。
“欲望满足的瞬间,即是偿还时刻。”这句话用在过去盲目迅猛跑马圈地的房企身上,颇有警示意味。

好在蓝光发展在苏州没有什么新项目,买房人也不用眉头一紧了。下面我们看下苏州最近的市场动态。
你对市场有何看法?
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集中供地
诞生了一批合作盘
苏州近期刚刚集中供地结束,吃瓜群众的反应就是:爱拍不拍,和我关系不大。
归期根本就是,没惊喜、没地王、没溢价,太平常。

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本次土拍没啥高溢价,控制得很好,都保持在15%以内。从区域成交楼面地价来看,姑苏区依然是最高。
从拿地房企来看,华侨城连拿3块,恒力集团继续深耕吴江,武汉城建跨省拿地,南京安居拿下了奥体地块。都在证明苏州市场还是很透明、公平的。可以给予更多房企机会。

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在土拍开拍前,苏州明文规定已经颁发禁止开发商使用马甲的通知,不过从各个房企的拿地开发来看,为了增加拿地几率,多数房企开拍前就约定了合作。

所以诞生了一批多个房企联合合作盘。据小道消息(以售楼处官宣为主),部分地块合作房企如下:

  • 姑苏区16号地:华侨城、苏高新、水利

  • 姑苏区17号地:华侨城、仁恒、信达、圆融、首开

  • 太湖科学城18号地:绿城、金茂、苏高新、南山

  • 吴中胥口19号地:旭辉、中建八局

  • 吴中城南20号地:万科、保利置业、恒泰

  • 吴中城南21号地:美的、南山

  • 科技城33号地块:保利发展、苏高新、金茂、绿城

  •  奥体2号地块:万科、安居

  •  相城37号地块:雅居乐、新城

在土拍结束后,针对拿地房企,我们听到最多的是:这家房企运气真好。


运气真好?是的。


简单来说,在这个规则下,苏州为每一块地设置了四个指标:起拍价、市场指导价、中止价、一次报价有效区间。

很多地块触及中止价后,房企需要在10分钟内完成一次性报价,然后在所有竞争者中挑出最接近均价的房企,获得土地。

所以拼的不是财大气粗谁出的价高,而是出价的实力还有50%的运气成分。

整体楼面地价方面,没有太大的起伏。起拍价控制的不错,14%的溢价后就进入摇号,因此不出现扎眼的高地王价。可见苏州稳房价、稳地价的决心。

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新房网签加剧
二手房举步维艰

土拍的热度决定着未来新房市场的走向。

从楼面地价来看,苏州新房在大环境限价的压制下,没有过多的涨幅。想买房的可以大胆的挑,不过从新房位置来讲,核心地段正在被填满或者外溢。

新房网签急剧上升
从网签上看,从5月以来,我们可以看到整个新房住宅网签数据(紫色为新房网签量)急剧上升,可以说创下多个新高。
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图源:房价
虽然每个板块新房都很多,但似乎销量均不错。中介、分销全面开花,市场活跃度看起来很高。

从5月20日开始新房网签走向呈上涨趋势,出现2个高峰均在925~1050套/天左右

截止今天,苏州新房64216在售新盘700多个供应非常充沛。

  • 2019年7月30日苏州可售房源33900套。

  • 2020年7月30日苏州可售房源48777套


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二手房举步维艰

而二手(蓝色为新房网签量)在5月到6月之间,看似平稳,其实有些许低迷,成交量在195~339套/左右。

毕竟在新房限价的情况下,二手房除了学区房之外,性价比不是很突出。

从在售房源数量走势来看,从今年2月中旬开始,苏州二手房走势形成一个大V字形,在11万左右

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图源:撸房价


4个月新增2.5万的库存,平均一个月入库6000套
从在售房源时间分布来看98%的房源成交周期放缓,在360天左右。也就意味多数的置换或者想要卖房的人,可能搁置一年都成交不了。

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图源:房价

在这里提醒一次想通过卖房置换的买房人,如果普通房源不通过降价赶紧抛售,换房计划很可能失败。

优质房源就不说了,毕竟是少数的。

据撸房网显示,只有1.1%的房源做到了180天成交,而0.3%的房源实现了在30~90天成交。

所以不管你看多高的价钱,多短的时间成交,那只是很小很小的一个概率。这种房源也是凤毛麟角。

就以园区为例,卖得较好的房源,关注人数都在上千,90天成交量26套,平均一个月8套。所以可以想象卖掉一套普通的房源有多难。

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而且新增房源的报价走势也是一路下跌。从新房报价均价来看,3月之前在2.4万/㎡左右徘徊。3月之后有几次直线下跌,最低1.5万/㎡左右
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图源:房价
成交数量在“金三银四”之后一路走低。
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图源:房价

从成交房源总价来看,这次的总价分布和之前的几期有所变化,总价上来了。成交总价200万以上房源占比45%左右。
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图源:房价

成交建面在90㎡以上的房源开始走高,足足占到55%左右。
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图源:房价

下面我们再看看租房市场,3月以来每平米的租金也在急速上升,从3月的36.58元/㎡,到6月的38.7元/㎡。
应了楼市的一句话:房价稳中有跌,观望的较多,租赁市场火了。其实还有一个原因是季节原因,每年的6月均是租房旺季。

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图源:房价

二手房阴跌中,新房供应充沛。今天买,明天就涨的时代已经过去。
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今年和去年一样,苏州的土地供应量大大增加,可谓是遍地开花,3万档随便买。只是狮山、奥体等4万档板块房源逐渐紧俏,今年真的不能等了。

一些核心板块没有供地的,开始往外围发展,你与核心区域也越来越远。你认为苏州市场如何?欢迎评论区说出你不一样的看法。


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