被坑99次!苏州买房内幕曝光

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房产小知识—第10期

苏  大 楼

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对于二三十的年轻人来说,第一套房基本和安全感、归属感直接挂钩。

 

然而,抛开日渐飙升的房价不说,从选房到买房,再到物业服务、周边配套,在置业这条路上,买房小白究竟经历了多少坑与泪

没人能数得清。


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 △图源网络


所以,大楼决定在本期给各位提供一些比较中肯的买房建议。

 

By the way,建议终究是他人的思考,具体是否值当,还望大家结合自身情况审时度势,会思考最重要。


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一手房or二手房?

 

都知道现在地皮越少,每次土拍各房企都杀得热火朝天。最后拍得地皮的房企倒是开心了,但这飙升的房价可就苦了咱买房人。

 

为了打击逐渐变得离谱的房价,倡导房住不炒的观念,各地纷纷推出限价政策。

 

这也就导致了一个问题,不少地出现新房二手房“倒挂”的现象。所谓倒挂,就是新开的楼盘售价反而比不过周边二手房。

比如太湖新城的建屋·吴郡半岛,不仅是板块内的新房最低门槛,还是个倒挂,上半年放风要加推最后一期,然而到现在却一点风声都没有……


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在这种情况下,只要新房的质量能接受,都推荐优先考虑新房


这里告诉各位一个小知识,如果一个小区加推二三四期,不要去问中介销售物业装修好不好啦这些小白问题,直接去问一期业主!


因为通常一个小区,一期的质量处于顶峰,往后二三四期会略有降低。


如果一期业主风评好,那二三四期多半差不了,反之赶紧去了解别的盘,溜之大吉!

 

但也不是说二手房就没有必要考虑。

 

对于一些优质二手房源,很有可能是业主早期买下来投资用,概率是一套没人住过的精装房甚至毛坯


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  △图源网络


对于这种房源只要周边配套OK,小区物业、公共设施没啥问题,也可以一并考虑!

 


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两室or三室or四室?

在同等建面的情况下,一般四室>三室>两室。

 

即便是对比小三居和大两室,仍然建议各位选择三室户型

 

举个例子,位于湖东核心的建屋·芳洲,其95~105㎡户型只做了1室设计,143㎡做了2室。


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虽然够开阔,卧室也够大,但室内的功能性不尽人意,通透性也较差,这样的房源后期无论是租房还是置换,在起跑线就低了人家一大截!

此外,上半年出台的“新房限售、二手涨税”政策点燃了房圈,也同时带来了置业成本的激增

 

根据相关数据调研,行业内大两房的成交量甚至不到1%

 

这也揭露了一个事实:多居室才是市场主流

 

其次,二居室不管怎么规划,始终都是两个卧室。


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 △图源网络


对于年轻的置业者,未来有了孩子之后也只能满足夫妻+孩子各处一室的状态。

 

但由于二胎政策的施行,哪怕各位目前不考虑二胎,那未来呢?

 

更不用说,当下置业压力处于历史高位,很多年轻置业夫妇都需要双方一同工作承担房贷,那么在有了孩子之后,通常都会选择由家里老人来照顾,而两居室显然无法满足需求……

 


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用好杠杆!

 

在房圈曾经出现过一种现象:到了开盘节点,售楼处大门紧闭、中介销售不见人影……目的就是挑选客户,优先卖给全款客户

但从消费者的利益出发,由于通货膨胀,资金始终是在当下拥有最大价值,所以住房贷款必然是优于全款的。因此,在现行政策下,对于第一张房票的置业者,请考量自身因素用足杠杆。

 

然而,很多年轻人在了解清楚贷款买房前,看到房贷多达几十万的利息就已经敲响了退堂鼓

我们不妨来做个简单的计算题。

 

从长远看来,我们假设通货一直膨胀,那么钱只会越来越不值钱。

 

在这个前提下,对于一套房子我们贷了300万分30年还

 

在等额本息的贷款方式下,均摊每月需偿还约16000元。

 

16000元对于现在很多人来说都是一个非常大的数字,但是在十五年后,二十三十年后还会是梦魇吗?

 

我们不妨把时间往前拨20年。

 

根据调研,2000年时苏州市在岗职工人均收入890元,而截止2017年,这个数字已经来到了7279


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△图源网络

 

粗略计算一下是大约8倍的涨幅,十七年尚且如此,未来的二十年里又会发生什么变化呢?

 

省钱省下来的终究是现值罢了。

 

By the way,若有贷款需求,还请各位分考究自身经济实力再做决定!不然还贷过程中资金链断裂,后果不堪设想!


 

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选地段看政策规划

 

很多年轻置业者,在买房之前都会向当地老人询问,哪个地段好、哪个板块碰都别碰。


对此,大楼举个苏州实例:在过去,科技城在老苏州眼里的形象就是个偏又远

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但随着大量教育资源的投入、轨交各线落地,科技城的地块如今也有十几家开发商杀得热火朝天。

 

根据十四五规划,未来还会有大批产业、人才涌入科技城。

 

显然,科技城的潜力不容小觑。

 

所以说,与其去向当地老人咨询,不如了解了解市政规划,对比各个区域的发展潜力。

 

有发展就有经济,有经济就有人,有人了,还怕地段燃不起来吗?


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 △图源网络


而且,向老人问来的消息通常是趋近阈值的。

 

江浙沪一圈有个典例:在上海,徐家汇、人民公园从很早开始就是上海人眼里最牛的地段。

 

但即便从2000年开始算,20年的时间,徐家汇均价也只是从2万/㎡涨到10万+/㎡然而上海市内其他地方,比如世纪公园,用20年的时间从2000元/㎡也爬到了十来万

这其中的差距明眼人一看便知。


开个玩笑,20年前在世纪公园买几套房子,哪轮得到今天的打工命。

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 △图源网络

所以说,买房挑地段,眼光要长远。多看看市政规划,对比各区域发展潜力,才是正解。

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前阵子,网络爆出某房源交易平台存在大量虚假二手房源的乱象,各位买房人在置业过程中一定要反复确认信息的真实性
买房不是儿戏,他人建议终究不会完全适合自己,结合自己思考才是硬道理。

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