沉寂4年!价格限死!苏州这盘得了“尴尬癌”

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近两年苏州地王有些“捂盘疲劳”了。


之前还想着捂盘几年出售,赚**个亿,现在价格限死,想靠卖高价赚钱,基本没戏!


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搁置赔,卖也是赔,索性看心情了,不急不忙慢慢来。


吴中木渎的上实·海上都荟就是如此。


项目拿地4年,样板间被爆去年就已经做好,但迟迟还未开卖。


今天大楼前去实探,精装标准和具体户型面积等一并爆出,更多一手消息一起来看。


你知道哪些地王盘?

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样板间已搁置一年

上实·海上都荟预计6月公开


大楼实探完上实·海上都荟后发现,项目看点颇多。

项目体量不大,总计7幢住宅,13-25F,其中,4栋小高层+3栋高层小高层混合楼组成。

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图源:网络
效果图如下。
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项目现场,所有的住宅楼栋已经建好,现场人员告诉我,正在内部装修(地面铺设瓷砖)本来准备5月1号公开售楼处的,现在延迟到6月了

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从门缝看里面,各种钢筋、车辆堆积,显然地面等垃圾还未清理。

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标牌项目电话已公布,只是电话那头显示,暂无人接听
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海上都荟整体现代风格,外立面以米棕色+深咖色为主。与近两年性价比高的住宅相比,窗墙比低了点。

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售楼处位于项目南侧,已建好,大楼前往,看见大门紧锁,相关人员介绍里面已经全部布置好,坐等公开。
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△上下滑动可查看
售楼处两侧绿化看起来刚移植不久,小灌木为主。

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目前,户型图尚未公布,据相关人员介绍户型大概为107、128、143等,仅一幢有小户型房源,数量不多。(具体以售楼处释放为准)


从之前规划公示图来看:


1#共分为3个单元,东边的单元为2梯2户,中间和西单元虽然是2梯2户,电梯都是单向开门,算是独立入户,均为3房2卫设计,双阳台三开间朝南的设计。

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海上都荟精装交付,中央空调、新风系统、地暖三大件均有,橱柜为丽博品牌。据工作人员介绍:装标不低,从网上流出的1号楼室内视频来看。
双卫设计,公卫干湿分离,主卫带有浴缸设计。
3#和1#设计一样,但是户型设计上,二层有所不同。
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5#只有2个单元,仍然是2梯2户的设计,2房2卫的设计,也是目前曝光的小户型,实用性不大。(小户型可能聚集在5幢)
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部分样板间实拍
样板间拍的有点眩晕,不过从视频来看,户型四开间朝南,次卧与客厅阳台互通,厨房小U型设计,卫生间大镜面立柜,可以摆放小物件。

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地价2.4万/m²
未来竞争力大

上实·海上都荟具体位于木渎金枫路和金长路交界处,处于木渎板块核心。
是上海实业于2017年6月以总价21.97亿竞得,成交楼面地价24462元/m²,一举刷新板块地价并要求现房销售。

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不过,这个地价被地价2.8万/m²中铁诺德·国礼取代。下面我们具体看下项目的位置如何?
海上都荟南侧是正荣华府,二手挂牌均价2.6万/m²
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东侧是天地源·拾锦香都,二手挂牌均价2.6万/m²

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北侧是废品站。
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这块地寒山闻钟一直有人在问,18年官方回复,该地块规划为居住用地,据最新回复,暂未纳入土地上市计划。
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从项目属性来看,周边居住氛围浓厚。周边交通路网较为发达,西侧即是紧邻中环西线,距离最近的中环出入口约300米,噪音的影响成为弊病。
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项目距离1号线金枫路站直线距离约950米,距离在建5号线花苑路站直线距离约500米,交通方便很是便捷。
商业方面,周边有悠方、华润万家等。
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最近有其隔壁的拾锦香花园的生鲜超市,买个菜、水果、调味品都特别方便。
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学校方面,可参考周边的:南行实验小学和中学。(新房不确定学区,仅供参考)

这样的配套,项目未来销路如何呢?
海上都荟所在的金枫路沿线,一直以来是木渎楼盘的集中地。
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目前板块13盘扎堆,除姑苏·金茂府是尾盘外,均是在售待售状态,竞争力较大。
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从价格来看,板块新房均价在2.6~2.8万/m²,二手房在2.5~2.6万/m²
项目楼面地价24462元/m²,价格高了没有竞争力,未来去化情况不容乐观,低了肯定亏,目前面临较为尴尬的局面。

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有人说,难不成上实发展首入苏州就巨亏?

事实上,上实发展此次土拍拿地并非集团完全意义上的苏州首秀

早在十余年前,上海国际集团有限公司在吴中经济开发区苏震桃公路西侧、北溪江路南侧拿地,并成立苏州上投置业有限公司,开发了由独栋、联排、叠加住宅相结合的现代园墅项目。

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2014年6月,根据市委、市政府统一部署,上实集团以市场化方式,斥资61亿元人民币,收购了上海国际集团有限公司下属的六家类金融和房地产企业。2016年,上海国际集团在苏州的项目公司全部划转到上实发展旗下。

所以从某种意义上说,现代园墅和上实发展木渎项目可以说是同根不同脉。而木渎地块则是上实集团以上实发展之名,第一次在苏州拿地。
但不管是不是首入,都改变不了上实·海上都荟压力较大的局面。
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