猛降6000元/㎡!苏州老盘站岗5年,无人问津?

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房子还没卖完!先把自己卖了!(未卖成功)

房企高溢价拿地,本质上就是一场赌博


有的地王未开先火,备受关注,有的地王从开始就注定了潦草结束。

猛降6000元/㎡!苏州老盘站岗5年,无人问津?

今天我们就来说说在苏州这个房企,站岗5年,其在售项目降价6000元/㎡,至今未卖完。

你知道哪些地王盘?
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5年老盘
去化艰难成常态

最近楼市行情很给力,琥珀半岛即开即罄,泊岸·时光印首开去化9成,销售激动到放烟花。
有开发商混的风生水起,也有房企处在水深火热之中。

从2016年首入苏州至今,不管行情好不好,似乎均与它无关,它就是鲁能

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2016年,鲁能挥师南下进驻苏州,一年内先后拿下相城和吴中区3宗地王,捅破板块地价天花板,一跃成名。

这三块地的溢价率分别是146.4%、77.19%、59.4%

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图片来源:土拍网
5年过去了,鲁能部分房源已经开卖,但一直销路平平,还有项目依旧迟迟未开。

  • 2016年,吴中城南地王鲁能公馆(招牌产品系),从2.8W卖到2.1W,至今未清盘

  • 2016年,阳澄湖泰山9号,至今取证的176套仍未卖完

  • 2016年,活力岛地王泰山7号(鲁能文灵雅苑),地价26225元/㎡,尚未入市

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例如吴中城南的地王——鲁能公馆

2016年是苏州楼市高潮期,市场异常火爆,多数楼盘几乎即开即罄

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图片来源:商品房销售网

拿地半年后,鲁能赶在了苏州楼市最疯狂的时刻上市。

首次开盘推出小高层132套25~26幢楼),均价约2.6~2.8万/㎡,但鲁能并未对外正式公开销售结果。

对于鲁能公馆的首次开盘结果,外界猜测声一片。1套、2套、7套、8套……版本很多,反正都不超过10套。(据传开盘当天累计去化7~8套)
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图片来源某公众号

很快,这次开盘成为了苏州楼市之谜。因为以当时的市场火热程度,鲁能公馆的表现是个例外。

截止4月26日10点21分,2016年鲁能公馆首批领证房源26~27#还有89%房源显示可售。

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绿色为可售房源

后期苏州调控政策出台,鲁能公馆降价求销量成为常态。

17年8月,鲁能公馆降价3000元/㎡,效果平平;18年11月,鲁能公馆直降6000元/㎡,但依然反响一般。

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图片来源公众号
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图片来源众号

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图片来源某众号

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淡化地产
早有打算

后来,一条新闻刷爆地产圈

2019年5月23日,据上海联合产权交易所披露的信息显示,鲁能集团拟挂牌转让苏州鲁能置业有限公司100%股权及相关债权,换句话说鲁能要将自己卖了。

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图片来源:网络

据鲁能集团披露该公司的财务数据显示,截至2018年底,苏州鲁能置业总资产49.38亿,营业收入1.92万,净利润亏损4.16亿,总负债39.18亿。

而截至2019年4月,该公司总资产50.44亿,营业收入727万,净利润亏损2400万,总负债40.48亿。

值得一提的是,苏州鲁能置业此前曾是鲁能集团控股的上市公司天津广宇发展(000537.SZ)拟收购对象,但最终广宇发展因苏州鲁能置业销售率过低而放弃了对该公司的收购。
也就是鲁能卖自己最终没有卖成。
2020年3月,中央纪委国家监委官网公布《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》(后简称为《通报》),其中,国家电网提出,坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。
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图片来源:网络

有网友评论:要不是官宣退出,都不知道国家电网也有房地产业务。

下面这张图就能很简单清楚的解释各个集团关系,广宇发展是鲁能集团控股的上市子公司。

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图片来源:网络

也就是说国家电网全资子公司—鲁能集团淡化地产,早有打算。

如今打开鲁能集团官网页面,显示信息主导产业为“商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生、绿色能源8大创新型产业体系”,早已没有地产行业了。

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图片来源:鲁能集团官网

都说术业有专攻,那逐渐与地产行业渐行渐远的鲁能,何去何从?

大楼得知最新消息,鲁能最新产品文灵雅苑即将首开,下面我们来看看。
延伸阅读:苦等5年!苏州老限价盘终于要开!实景曝光…
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新盘未开
已吐槽颇多
早在3月份,大楼就前往鲁能·文灵雅苑实探,带来一手实景图和资讯,却被粉丝无情吐槽。
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图片来源:网络
那鲁能·文灵雅苑真有这么差吗?惹得网友如此愤慨,我们看看网友如何评价。

A网友:小区绿化太差。

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图片来源:网络

图片显示:绿化以草坪为主,也有刚移植的灌木。

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(3月26实拍)
B网友:2.7万/㎡的精装楼盘它不香吗?
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图片来源:网络

确实,鲁能·文灵雅苑周边竞品很多,多为准现房精装交付。

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虽然鲁能·文灵雅苑已经是现,但是毛坯交付,买房人在入住时间上装修+通风也要两年时间的过渡期。

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(鲁能·文灵雅苑室内,3月26实拍
这样对比,文灵雅苑在周边竞品中没有太大优势。

价格上,周边竞品价格均在2.7万/㎡左右,楼面地价在1~1.9/㎡左右,而鲁能·文灵雅苑楼面地价26225元/㎡。

  • 中粮天悦,楼面地价10357元/㎡(含商业)

  • 仁恒园和,楼面地价14800元/㎡

  • 海玥名都,楼面地价19046元/㎡

  • 美瑜兰庭,楼面地价19196元/㎡


就算文灵雅苑楼面地价2.6/㎡直接销售,与周边竞品价格相差1000元/㎡,不占优势,因为价格相差不大,配套一致,相比毛坯,对于买房人来说,精装更有性价比。
还有一个问题是在有一定利润的情况下,部分房企打造的楼盘品质都表现一般,那楼面地价快追赶周边房价的鲁能·文灵雅苑,能有几分胜算?
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虽然毛坯不占优势,但好在鲁能·文灵雅苑配套不错。

项目北侧紧邻苏州康佳爱德幼儿园,1公里内有沈思港小学和文征明实验小学、相城实验中学,以及私立学校苏州外国语学校。
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苏州第二工人文化馆也近在咫尺,项目靠近中环北路(春申湖快速路),距离4号线活力岛站3号口400米,不管是公共交通还是自驾较为便捷。
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