抄底机会来了?苏州这里迎来巨变!

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前不久,苏州官宣:吴中区甪直、郭巷,被划为独墅湖开放创新协同发展示范区。
一时间,甪直风头无两,人人羡慕,土拍249家房企疯抢、二手房成交翻倍…
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相比之下,郭巷则显得很低调,热议满天,好似与郭巷无关。

事实果真如此吗,大楼今日就来探一探!

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抄底机会来了?苏州这里迎来巨变!

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实探郭巷
界面焕然一新
郭巷(含尹山湖)是吴中区的核心区域之一,板块紧邻园区,北面是娄葑,东侧即独墅湖,位置可以说是相当好的。
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独墅湖西,不乏有星岛仁恒、御墅湾这样的高端小区,但郭巷,一直遭人诟病的是,板块内有大量的安置房小区,南部则以工业为主。
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给人的感觉有点老旧。
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但大楼今日实探,也看到了令人惊喜的一面:郭巷的城市界面正在不断更新,有部分工厂已经在拆迁,一些安置小区管理得井井有条
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道路干净整洁▼

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今年,郭巷还有2块待出让的商品住宅,我们一起来看看。
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一块位于原先的南环桥市场附近,目前地块正在拆迁中。
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另一块则位于国泰二村东侧,目前是一大块空地,附近有居民在这里种起了菜。
大楼:这块地空了多久了呀?
阿姨:没两年吧,也是拆迁的。空下来么我们就种种菜。
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我们来看看周边的界面,居住环境非常成熟,社区商业能够基本满足居民生活需求。
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国泰新村小区石碑上写了“国泰民安”,实探中,可以发现,这里虽是安置房小区,但管理丝毫不差,社区氛围也相当不错。

目前该小区的挂牌价在2.2万/㎡左右。
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板块内的新房,有新希望·湖西映月、龙湖首开·湖西星辰(尾盘)在售,均价在2.8万/㎡左右。

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附近的中介告诉我:

郭巷的新房主力,就在
新希望·湖西映月了。

虽然项目离高架近,不排除有噪音影响,但是开车交通也方便,看个人喜好了,且旁边就是麦德龙,购物都很方便。
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尹山湖
生活氛围更佳
同时,中介也说道,比起郭巷,尹山湖的居住优势更加明显。
受地铁2号线的推动,独墅湖高教区的外溢明显有三大方向,郭巷(含尹山湖)、车坊和甪直,而车坊板块内暂无新房,尹山湖和甪直成为买房人的最佳选择。

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部分素材来源于贝壳
对比之下,尹山湖离园区核心区又更近些。
板块内都是住宅,居住氛围也好,目前有华润·悦景湾、逸品澜岸、碧桂园·云栖隐山等在售。各自特点如下:

1、华润·悦景湾打造的是高层产品,离地铁、学校都近。

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2、绿城象屿·观澜逸品、碧桂园·云栖隐山洋房产品,居住更加舒适,但是离地铁稍远。
但是,尹山湖真的值得买吗?

对于网上一些关于尹山湖“涨不动”的声音,中介这样认为:

“19年-21年,尹山湖的二手房基本没有涨,事实也确实如此。”
“但是(二手)房价基本已经跌到低位了,预测不会再低的了。未来的潜力,看发展了。”

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板块配套不断升级
郭巷未来可期
那么郭巷未来的发展又是如何呢?
关于郭巷,寒山闻钟上相关的吐槽可是不少,例如商业、交通、教育等方面。
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闻钟截图
但郭巷也在不断做出一些努力,交通上,独墅湖第一穿湖隧道通车后,第二隧道已在加紧施工。
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板块内还有3号线、2号线、7号线(在建)的加持,地铁密度之大,全苏州罕见,未来交通非常便捷。
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教育上,郭巷新增了幼儿园、小学等用地,官方表示:协同方案两个区还在研究中。具体的建设,先别急,再耐心等等。
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寒山闻钟截图
吴中区教育局还答复了,十四五期间将会有好几所高质量的中小学校建设启用。
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闻钟截图
除此之外,尹山湖西预留2宗商业用地;郭巷北的独墅湖片区,新增邻里中心及多宗商住地,未来基础商业配套不愁。

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部分控规图

今年3月,独墅湖开放创新协同发展示范区横空出世,郭巷、甪直从园区外溢第一站,升级为“园区发展共同体”。

示范区内不仅有财政的支持(十年投资20亿),还有人才互认,政策资源互享


这场协同发展示范区,是双方共赢。

园区可以解决土地、产业发展的饱和问题,示范区内可以承接园区外溢,与园区共同繁荣。


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飞地利好之后,官方回复是:郭巷具体的规划还在编制中。
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寒山闻钟
后期郭巷的界面改造、配套发展自然是会加速的。

你看好郭巷的未来吗?欢迎留言和我们讨论。

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