张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?
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好了各位朋友们,这期大楼给大家带来一期干货!!

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

众所周知,对于有置业需求的人来讲,无论刚需or改善,无非两种选择,一是全款,二是商业贷款
全款不用多提,豪气!大楼佩服!

而有关商业贷款,常见的两种方式为等额本息&等额本金,除此之外还有坑爹的等本等息(由于篇幅有限本次不作介绍)
到底选择哪一种?五年贷款谁更划算?十年呢?十五年呢?三十年呢?

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

耐心看完本期内容,你一定能得到答案!
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张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

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什么是等额本金?

什么是等额本息?

让我们先来介绍等额本金
根据百度百科给的解释,等额本金的定义如下:
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图源网络
这也太绕口了……
那等额本息呢?
张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?
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更过分了……
为了给各位买房人节省脑细胞,大楼花了点功夫把这俩单词给整透彻了~
我们假定有一个人叫张三。他为置业贷款300万,周期30年,也就是360个月,再假定年利率为5%。

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OK,上表!
下面的表头里,等额本息与等额本金分别指第X月需要偿还的金额,二者的利息指截止第X月已付给银行的利息,已还金额则是截止第X月已付给银行的总金额。

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

(由于数据较多,大楼在此仅摘取一个表头

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如何抉择

我们用数据来说话

众所周知,等额本金的特点在于每月还贷中的本金固定,初期还款压力大,但由于利息计费取决于当月未还本金,所以总体说来利息会逐渐下降,导致总利息相对更少
而等额本息则是初期还款压力小,但由于利息计费与前者的动态本金不同,固定按照贷款初始本金来计算,因此还款总金额更高

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

自己做的

由此我们能够很轻松的得出一个结论:
“无论如何,等额本息贷款的利息一定高于等额本金。”
那么是不是说,前者一定优于后者呢?
NONONO。要判断这一点,大楼整理了另外一张表:
 

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

自己做的

根据图示,显然在大约第274期也就是第23年时,二者已还本金相近,在此之前两种方式中等额本息实际还贷更少。
由此,我们知道了:不考虑通货膨胀的前提下,一定周期内等额本息优于等额本金。
“懂了,贷20年,选等额本息!”
哟,这么想您可能要亏了~
根据大楼脑测,多数人的还贷时间处于5~8年之间。
 

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第五年

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

第八年
对比一下二者数据,我们不难发现:第五年时前者比后者多还利息32599元,实际还贷少222263元;第八年则是79966元&295621元。
更往后的十年、十五年,则分别是120736元&319525元、244729元&291788元。
是不是发现不对了?
没错,随时间推移等额本息的优势会逐渐降低,不过这个具体的时间节点就见仁见智了。

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?
自己做的

以大楼的想法,由于第十五年时的两组数据比值为0.83,已经接近1了,所以此时的等额本息性价比相当低
而第十年时则是0.38,大楼个人认为十年内通货再怎么膨胀,也不会超过这个度。
权衡之下,大楼认为:
如果确定自己十年内能够还清贷款,或者综合考虑自己的收入觉得前期还款影响正常生活,那么请无脑选等额本息!

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贷款方式各有优劣

那什么情况下等额本金优势更大呢?这一点要考虑的因素比较复杂。
上述我们也提到了,等额本息前期还款压力小。
所以,无论买房人出于经济压力选择了等额本息,亦或是其它的原因,等额本息少付出的这部分价值,是能够产生附加价值的,比如投入理财产品,如此一来便能进一步减小还贷压力!
那么是不是只要贷款周期在二者已还金额相近的时间点前,就一定是赚的呢?
不是的。原因有两点:
1、通货膨胀。历史的车轮滚滚向前,钱只会越来越不值钱。
2、根据表格数据,二者已还金额接近大约是23年。需要贷款23年的话,那大楼认为经济实力也没那么富……
基于这两个想法,不考虑通货膨胀的情况下,大楼认为如果各位贷款要超过15年的话,那么请优先选择等额本金,反之则还是选等额本息!

张三贷了300万买房,最后竟血亏50万?

By the way,文章开头我们提到了第三种贷款方式:等本等息。通常借贷方提供的利率并不是真实利率!!!

巨坑!!其实际利率往往要高出提供的利率两倍!!

所以需要贷款的时候一定要问清楚借贷方式!!切记切记!!

OK,那么以上就是本期的全部内容了,希望这篇推文能够帮到各位的置业之路~
如果你还有其他想要了解的购房知识,欢迎在评论区告知大楼,大楼会快马加鞭更新内容!
当然,有其他想法也欢迎留言讨论~

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