紧急突发!二手房库存重回10W!苏州楼市真实涨跌曝光,未来房价…

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大事不好,楼市再加紧箍咒
苏州库存量破10万!
近日,住建部去西安考察,随后两个城市新政相继出炉。

成都:

  • 增加住宅供给、限地价;

  • 热点楼盘限售期3年变5年

  • “法拍房”纳入限购及限售。


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新政颁布并不稀奇,论调控力度成都和杭州有雷同之处,就是主打热点楼盘限售期限。

  • 成都:登记人数是出售新房套数3倍以上的楼盘限售5年。

  • 杭州:中签率小于或等于10%的热点楼盘限售5年

综合上述对于中签率10~30%(类似于狮山、园区红盘)的楼盘,对于整个市场调控能力来说是有限的,因为往往这样的楼盘回报率较高,5年限售根本不算什么。

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在限售这一环节,与多个城市的调控相比,苏州是“真”新政了,不管大小楼盘热不热一刀切,统统限售3年,加上期房原因,相当于限售5年的杠杆

那在经历了一年多的新政调控下,苏州市场目前表现如何呢?涨了?还是跌了?我们用一起来看。

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库存大军又来了
3月“暖春”上线
大库存3月又上线了。

我们先从网签上看,从1月以来,我们可以看到整个新房住宅网签数据(紫色为新房网签量)急剧下滑,很多楼盘没有任何动作。

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就2月11日到2月16日一周时间,新房网签量低至5~24套/天,恰逢过年期间,可以理解。

从2月16日开始新房网签走向呈上涨趋势,出现4个高峰均在400套/天左右,达到去年“金九银十”水平。
而二手(蓝色为新房网签量)在1月9日到2月5日之间,成交量达到新高,为494套/左右。2月22日之后与新房热度一样火热,网签基本维持在340套/天左右。

从在售房源数量走势来看,去年9月苏州二手房破10万大军,今年2月降至8.5万。

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5个月去化1.5万的库存,一个月平均去化3000套。截止今日短短一个月时间,库存量急速上升,链家库存量为96615套,即将破10万,卖房换房置业又一波高潮。

这是包含张家港、昆山等市县城市的数据,目前就苏州六区而言二手房源68913套

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数据:贝壳
具体分布如下:

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点击可放大,数据:贝壳

那有人说二手库存房源这么多,房价会下跌吗?

数据显示:从2月中旬以来苏州降价房源数量和涨价房源数量在持续走高。分化明显,但阴跌已成为趋势。
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从成交房源来看,呈现出一个大大的V型走势,开年以来苏州“小阳春“真的来了,

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成交单价总价上看,年前成交单价和总价又一波儿冲高,年后呈缓慢式下跌

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但是3月以来每平米的租金也在急速上升,应了楼市的一句话:房价稳中有跌,观望的较多,租赁市场火了。

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从在售房源时间分布来看,80%房源去化在一年以上,二手房去化艰难成常态,如果想靠卖房置换的话,要提前一年做好准备。
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从图中我们看到只有0.1%的房源做到了30天成交。到底是什么样的房源出手如此之快呢?

以下为奥体挂牌15天就成交的楼盘,共8个小区,改善大户为主,你会发现他们的成交价格均低于小区挂牌均价,刚挂出就被秒。
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目前唐宁府的洋房挂牌价多数在7万/㎡,表格房源洋房均6万/㎡成交,看来能买性价比还是要速度快。

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除了奥体,青剑湖和科技城闪电成交楼盘也很多,青剑湖小面积为主,科技城为学区房为主。

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以上为成交周期较快的几个板块和房源,想买二手房的可以参考一下价位。

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板块继续羽翼丰盈
买房人大胆挑选

二手房阴跌中,那新房呢?

去年以来,苏州的土地供应量大大增加,可谓是遍地开花,2~4万档随便买。今年随着狮山、青剑湖、奥体房源陆续清盘,苏州剩下2~3万档在售。

如果说前几年苏州是为了扩大城市规模版图,那往后几年就该丰盈板块羽翼了。

一些核心板块没有供地的,开始往外围发展,一些板块核心还未填满的,先填满再说。

例如园区核心地段一圈住宅开始填满,开始往下一个目标发展。

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又例如:浒关核心地段陆续供货,填补住宅区空位。

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全局来看,苏州的楼市保持着充沛的供应,从价格段来讲,4万档已经供不应求。
截止今天,苏州新房61879,很多人不知道这是什么概念。

  • 2019年7月30日苏州可售房源33900套。

  • 2020年7月30日苏州可售房源48777套

按这个节奏,新房供应差不多是2019年的两倍。大供应,又限价,苏州80%的房源是不会有大的涨幅了。
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二手房价格被新房限死,新房价格被政府限死。如果没有库存或者存量很低的市场,非常容易出现价格跳涨。

如今苏州不管是新房还是二手房库存量大,互相竞争,苏州楼市真的稳了。

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今天买,明天就涨的时代已经过去。
当下的市场同质化产品太多,很适合跑跑看看,挑挑拣拣。你认为苏州市场如何?欢迎评论区说出你不一样的看法。

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