身价暴涨!金鸡湖、狮山的第一外溢板块曝光

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苏州最核心的黄金CBD地段,可以说是园区的金鸡湖和新区的狮山。在苏州楼市,这两个区域也都是热火朝天,让买房人趋之若鹜。
今天大楼就来PK一下横塘娄葑板块,两者最大的共同点在于,都是区域的外溢板块。
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新房市场上,娄葑3.25万/㎡,横塘3.1万/㎡同等价位,是选横塘还是娄葑?
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地理位置与交通
横塘横塘位于西环、南环交汇,近姑苏、吴中,3号线去狮山、浒关都很方便。
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△横塘交通规划图

横塘原先是指一条贯通南北的大塘,人们依水而居,形成了一座小镇。古代官府在此设置了驿站,便称横塘驿。
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2015年,政府控规把之前的横塘和狮山进行了合并,从行政属性上面来说以前的横塘现在已经被纳入狮山街道,即狮山南区!
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娄葑而娄葑板块位于双湖板块的西侧,在园区、古城、吴中区交汇处,离各大核心区域都近在咫尺,位置上实属优越。
 
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△娄葑交通规划图
交通上,由东环、独墅湖大道、3号线组成一个便利的交通网,不管是去往湖西CBD、双湖,还是古城、吴中主城都比较便捷。
除此之外,规划中地铁(5、6、7、8号线)也均在建中。
大楼总结:对于新区、园区就业的人来说,横塘和娄葑都是个不错的选择。从未来的交通规划中,娄葑可能会更有优势。

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商业上
横塘横塘板块内的大型商业并不多,去年宝龙广场刚刚开业。

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△图源网络
除此之外,横塘紧邻狮山,3站地铁直达龙湖天街,西北向3公里内,金鹰、泉屋、美罗都可共享。
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娄葑娄葑板块的商业属于小打小闹类型,小型商业配套,餐厅、便利店、药店都有,可满足基本生活,附近大型商业综合体不多。
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△娄葑商业
但娄葑距离湖西商圈、姑苏商圈较近,前往苏州中心也是几站地铁的事,购物还算方便。

大楼总结:在商业配套上,两者差别不大,横塘可享受的商业,较丰富些。
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教育上
横塘去年6月,横塘成大中学正式官宣,横塘的学校重磅升级,成大实验小学、成大实验中学分别挂牌新区实小、新区一中分校(滨河路校区),为横塘教育补足了最大短板。

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新区一中滨河路校区
娄葑娄葑板块有东兴路幼儿园、娄葑实验小学、通园路小学(在建中)、文萃小学、园区一中等,其中出名的有园区一中和苏州大学附属中学。

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园区一中

大楼总结:两个板块教育配套相差不大,横塘略有优势些


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未来规划
目前横塘、娄葑两个板块的城市界面都略显陈旧,但未来值得期待!
横塘目前狮山板块的整体规划方向往南迁移,一个新型板块展露头角—狮山南区(横塘
早在2015年政府控规就把之前的横塘和狮山进行了合并,从行政属性上面来说以前的横塘现在已经被纳入狮山街道
如今,狮山商务创新区挂牌,未来将打造成狮山3.0版本横塘板块内的不少建材家具城正在实施征收(拆)。

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未来狮山商务创新区将重点发展金融保险、智能制造、科技与生产服务三大重点产业,全力布局新能源、智能安防、智能医疗三条新型产业链。

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狮山商务创新区
重点打造工业互联网产业集群,形成“一心五园”的产业空间版图和“四网三圈”的城市发展软环境。

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狮山商务创新区产业空间版图
娄葑娄葑板块正在清退层次较低的工业企业,进行功能提升和升级改造,实现从工业集中区到高品质居住区的城市更新。
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△娄葑片区规划图
片区内规划了住宅、公园、邻里中心等完善的城市功能配套,产业上将发展以创意研发、办公为主的生产性服务业,将建立一个产城融合样板区。
规划虽好,但目前还未落实,我们暂且不做对比。

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楼市现状
最后,我们再看一下两个板块内的楼市动态。

横塘
目前仅一盘在售

横塘板块内新房很少,去年大火的仁恒·运河时代已经售罄,目前只有一个星河·胥江新著在售
项目容积率1.5,规划户数846户,打造的是27栋7-10层低密精装纯洋房,面积段105㎡-143㎡,均价3.1万/㎡
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娄葑
2盘在售

娄葑2个新盘为新希望·锦麟芳华朗诗·和风熙华雅苑,均价都是3.25万/㎡,都有园区罕见的小户型89㎡。
目前朗诗·和风熙华雅苑所有房源已经全部领证,总价278.1-622.8万,科技精装交付,即将开盘。

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 △点开可放大

新希望·锦麟芳华项目拟建18幢高层住宅,容积率2.2,总户数1174户,户型包含90㎡-140㎡。目前待加推中。
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 △项目整体鸟瞰图

二手房方面,据贝壳网站,娄葑板块目前挂牌均价在3万/㎡左右,挂出房源为712套,横塘板块的挂牌均价在2.8万/㎡左右,挂出房源469套。

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图源贝壳
大楼点评:新房方面,如今,随着城市的发展,土地日渐稀缺,低密度的洋房越来越少见。

在产品力上,横塘的低密洋房优于娄葑的高层,从居住舒适度后期溢价上,横塘的胥江新著更胜一筹。
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随着狮山、金鸡湖核心板块的高速发展,发展区域扩展,外溢不可避免。
横塘、娄葑作为狮山和园区的上车门槛,二者都不缺乏购房群体,你更看好哪个呢?欢迎和我们讨论!
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