坐不住了!苏州3大王牌板块“浴血厮杀”!二手房冲出最高价的竟是它

苏州的核心在哪里?哪里更有发展潜力?这是一个讨论了很久的话题。整个板块市场像一场甄嬛宫斗剧。
姑苏区(皇后):只要本宫活着,我就是皇后。

园区(华妃):皇后又怎样?皇上给我的都是最好的,你只是个摆设而已

高铁新城(眉庄)懒得跟你们斗,高铁北站可是(太后)国家规划战略,皇上也得听太后的。


太湖新城(甄嬛)就算我不在皇上跟前,我照样能得宠

科技城襄嫔休想搬倒我,我有实小。
历经2000多年的苏州,从“平江城”单核心,到八十年代“一体两翼”,再到今天“一核四城”的多中心发展,区域板块各显身手。

至于谁是老大哪个更具有发展潜力,今天我们就来一决高下

NO. 1|壹
核心有变
谁会是下一个园区

首先我们都知道四大新城分别是:相城区高铁新城,高新区生态科技城,太湖新城,园区综合商务城。


从房价、规划来看,毋庸置疑,园区综合商务城胜出。之前苏州以姑苏古城为傲,如今园区地位更深入人心。


在2015年以前,我们在网上搜索关键词”苏州”,还都是姑苏园林景观。


现在在网上搜索关键词”苏州”,图片大部分变成了这样的园区地标建筑东方之门和国金中心。


城市地标名片不断转移,园区地位明显。那同属于“三”的高铁新城,高科技城,太湖新城,谁能先成为下一个工业园区呢?

NO. 2|贰
三大新城定位不同
未来需要时间去证实

首先我们从规划定位上来分析一下。

科技城围绕“科技、生态、人文”的规划定位,累计投入400多亿元,打造一个高标准集研发创新、高新技术和新兴产业、现代服务、生态居住等功能与一体的科技新城。


高铁新城以高铁为引领,打造一个集商贸、科研、居住、办公、文化、旅游等功能于一体的国际化、信息化、现代化的国际商务中心


太湖新城打造服务长三角区域级的生态人居 、创新创意 、文化 、会展演艺 、旅游休闲 、商务商贸和健康医疗 ,展现“新城市、新产业、新生活”的全新形象。

 

都说投资需谨慎,新城有风险。

对老百姓来说,建造新城,能够为大家提供宜居宜业的好生活 ; 对开发商来说,长短搭配好赚钱;对城市来说,是创造GDP、解决和避免城市病的重要路径。

但是,理想丰满,现实却难免骨感,在各种各样的所谓新城中,尚未有卓越者出现,但却不乏糟糕者。

因为建造新城,是一个非常漫长的过程。往往规划做得很完美,实际执行操作还是有区别的。何况还有临时改变的风险,例如相城苏大高中,风风火火被媒体发了遍,结果取消了。


规划上,看看就好,实质上,还是需要交通、产业、教育、商业等配套慢慢去证实。看概念只是画了一个大饼。

NO. 3|叁
论交通的重要性
高铁新城优势明显


想致富,先修路,交通在新城的发展上起着至关重要的作用。毕竟交通的便捷性很大程度上决定着人口的流失率。


说到交通,这个高铁新城优势就太明显了。本来苏州北站就占优势。


再加上地铁2号线,7号线(在建)、中环北线,高铁新城在交通上可以说三个新城中最好的。


接下来就是太湖新城,该新城有地铁4号线,7号线(在建)、吴东快速路。


科技城目前交通上很是欠缺,虽然有有轨电车,但从实用角度来说无法替代轨交的便捷性。而且本来板块就与主城距离较远,所以只靠一个太湖大道高架连接确实不方便。


所以根据交通的潜力目前排序为:高铁新城 >太湖新城>科技城。


NO. 4|肆
论产业入驻
科技城吊打太湖新城

交通便捷,下面我提一嘴产业,毕竟路通了,人来了,没产业也是不行的。


产业方面,我们可以看到科技城和高铁新城动作还是很频繁的。


科技城发展最早,行政中心在这里,优质企业源源不断涌入。截至2018年,高新技术产业拥有135家,259家省级民营科技型企业、169家市级以上研发机构、各类研究院70余家、近400家科技行业龙头企业;阿里巴巴苏州分公司就在这里,可以说做到了产城结合。


高铁新城近两年以高铁枢纽、创智枢纽为产业引擎,全力发展科技研发、创意文化、科技金融三大产业。目前已引进紫光数码、紫光云引擎、京东智谷、新松机器人、腾讯云等企业龙头入驻,引进现代服务业项目600余个。


相比于其他新城,吴江太湖新城在产业方面还是很弱,目前全区以“产城融合“为导向,不断地进行产业升级。


根据产业的潜力的排序为:科技城 >高铁新城>太湖新城。



NO. 5|伍
论教育配套
科技城实小强势出手

还有一点,有孩子的买房人是比较在意的,那就是学区学区对于新城人口的吸引是非常关键的。

通过对比三大新城的教育资源相对完善,无论是小学还是初中,区域内都有重点学校。

排序的话,科技城略胜一筹,新区实验本部,虽然该新城没地铁、没人气,足足一个学区吸引了不少高端置业者停留。


高铁新城苏州大学实验学校太湖新城北外附属苏州湾国际学校。

根据学区的潜力的排序为:科技城>太湖新城 =高铁新城。



NO. 6|陆
医疗、商业配套PK
难决高低

最后我们来看一下,三大新城医疗、商业配套对比。


商业方面,高铁新城、太湖新城比较丰富;相比之下,科技城的商业氛围略有不足,有待提升。


医疗的话高铁新城医院较多,苏大附属第一人民医院全国50强三甲医院。设施完善,医资力量齐全。科技城医院被誉为苏州医疗设备最先进的医院之一。


除了配套,我们再看一下房价行情市场,三板块新房目前限价都3万/㎡以内


二手房根据8月挂牌均价科技城板块超3万/㎡。二手房挂牌套数太湖新城居多,而且价格相对略低,可以说在置换需求上,还是蛮大的。

最 后

对比各新城规划、交通、学区、配套、我们最终关心的还是房子。


分析房子,就要从自身需求出发小,有取舍。


自住,上班较远,先考虑交通便捷性;投资,看未来规划;注重教育,先从学区下手。


鱼和熊掌不可兼得,判断一个”新城”,不能像买股票一样只看”潜力股”。这都是没有定数的未来,我们要做的,就是不买贵的只买对的。


– End-
苏大楼,买到好房

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