存量过剩房价为何不跌?苏州楼市正在悄悄发生巨变!买房人开始避险!

存量过剩房价为何不跌?苏州楼市正在悄悄发生巨变!买房人开始避险!

近期苏州维权四起,一系列高端产品,纷纷中枪。

存量过剩房价为何不跌?苏州楼市正在悄悄发生巨变!买房人开始避险!

根据近日上市房企出炉的报告显示,盈利指标整体表现很不乐观。

相比去年同期,TOP100房企的归母净利润竟然蒸发资金高达355亿,净利率跌至2015年水平!房企们利润变少 ,房屋质量急剧下滑。

存量过剩房价为何不跌?苏州楼市正在悄悄发生巨变!买房人开始避险!

在这以前,我们还可以说:便宜没好货,现在一眼望去,似乎质量和便宜与否无绝对关系。
如今房地产黄金时代不在,闭着眼赚钱的机会越来越少,能买到性价比高的楼盘更是难上加难。

今天我整理了苏州楼市近期真实动态数据,看看平淡期的楼市,哪些房源更吃紧。

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NO. 1|壹
 推进公积金一体化
城市抢人竞争较大,楼市去化犯难
昨日,苏州市人民政府发布,长三角住房公积金一体化继续推进,苏州公积金可异地贷款买房。

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重点如下:
1.苏州公积金可以异地贷款购房、还贷!

可提取苏州公积金摊还长三角三省一市房贷,一年可提两次。反之长三角三省一市公积金也可在苏州贷款买房。
2.异地贷款证明可直接线上申请

三省一市范围内,缴存职工办理异地贷款缴存使用证明,可直接线上申请。
简单来说,以后用公积金买房,在上海、江苏、浙江和安徽地区缴纳的,可以互贷互认。
另一方面,该信息传递出了一个重要信号,就是:长三角都市圈体制正在逐渐健全,城市与城市间的壁垒也在逐步打通,未来长三角几大城市与城市之间的联系将愈发紧密!

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同时,城市与城市之间留住人才的竞争力会更大。近期,宁波、成都、沈阳、无锡、常州等城市买房政策再次加紧。针对假离婚、限售、二套首付等买房问题再升级。
无锡、常州等三四线城市都出手了,网友问:苏州呢?还会继续出台相关政策吗?
答案是:出政策的都是市场过热城市,苏州楼市再出政策,房企就要连夜逃走了。

如今房地产不再是暴利行业,多数房企净利润也就5%左右
就以一直以来风风火火不断在打折的恒大为例,上半年宣称卖了3348亿的房子,听起来真的很给力,净利润只有可怜的65.4亿元, 净利润率只有1.9%。

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利润本来就不高,再加上各地政策持续加紧,各种涨价限价加持,房企是有苦难言。涨价是不可能的,降价促销,不仅有业主维权的可能,更有扰乱市场的可能。
NO. 2|贰
二手房挂牌数量增加放缓
筑底的阶段来临
下面我们看一下苏州近期市场到底如何?

通过住房网签数据、在售房源走势及价格数据得出:
二手房处于一个筑底的阶段,不少房源正在阴跌,有捡漏的空间。

首先我们从苏州新房网签图中可以看到在5月到7月之间,有两波高峰后日落千丈,日均200多套(包含昆山),二手房日平均网签在140套左右

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从苏州全市在售房源数量走势上看,房源增加数量正在逐步放缓。
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对比之前7月30日我们的截图看,苏州在售二手房源92230套,截止9月13日,45天,增加了6094套,日增加135套。
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相对二手房日网签量(140套左右),如今的日增加房源(135套左右),基本持平,现在的苏州二手房市场属于一个很平稳的发展状态。
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从涨价趋势上,看日期浮动最大的一波8月到9月这整个月,也就是中考高考分数出炉,对小区的价格幅度会影响大一些,一波儿在售房源选择涨价。
同时一大批房源迎来降价,9月8日单日苏州降价房源数量达到6190套。
从在售房源的报价走势上看(紫色),很平稳的一个下坡线。

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我们不排除限价以来,新房价格的压制,导致二手房库存在不断的重新洗牌挤出水分。
总体的二手房报价是下降的趋势。


NO. 3|叁
姑苏总价低、面积小
成为刚需主力板块

除了二手房报价,我们再来看一下成交单价和成交总价。

通过整理数据得出:成交单价、成交总价成交面积等在9月开始全面齐增,刚需、改善看房需求陆续增加,其中刚需转战姑苏区,姑苏区成交量最多。
从成交单价和总价的走势来看,8月不管是成交单价还是成交总价都有一定的下浮。
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随着楼市“金九银十”的到来,天气逐渐适宜,看房的人越来越多,不管是成交单价还是成交总价都有所提升。
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从成交面积分析报告来看,成交量最多的户型为70-90㎡,占比28.1%;
90-110㎡和50-70㎡的户型总占比分别为16.8%和20.3%。
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从成交面积总价分布来看总价区间100-300万,占比需求70%,其中100-200万占比47.6%,足足占了5成左右200-300万占比24%
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以上都充分说明了一个问题买二手房的多数为刚需购房者。
随着苏州各个热门板块全面迎来改善时代,新房市场小面积、低总价的房源供应缺乏。
多数刚需购房者退求其次,向二手房市场寻求“解渴”。
一是二手看得见摸得着比较省心,二是新房刚需热盘多数为摇号或线上选房,充满概率性。
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这一点从我们的成交房源区域分布,可以看得见,除了昆山,姑苏区成为成交主力。

如果说去年运东板块因为低总价大量刚需涌入,今年购房者越发聪明了,开始往中心区域涌入,不再盲目只看价格。


NO. 4|肆
市场越冷淡、买房人越理性
楼市本该如此
由于疫情原因,今年苏州楼市开门就没红起来。“金三银四”被搁置,很多客户呈观望状态。毕竟经济不景气,手持现金流最安心。
随着带看客户量持续走低,新房日子不好过,二手房的日子就难上加难。
因为每一个待售的二手房背后,都有一个等待摇号的灵魂

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新房影响二手房,二手房同时也影响着新房,市场不好相互压制。
尤其今年苏州土拍的频率加快,多数从地价把控,低楼面价、限地价、限售价等楼盘项目多了起来。
相比低楼面价带来的这种高性价比新盘存在,那么去年搁置的高楼面价新盘就更不容易卖了。
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一是源于高楼面价新盘项目迟迟没进展,二是有进展价格没优势卖不动。
而目前苏州土拍已经第10场落下帷幕,各大板块均有新血液注入。不管是刚需还是改善盘,都扎堆儿上新。
每隔一两天就会新项目规划出炉。除奥体狮山板块项目外,几乎全部启动全民经纪人及外销渠道,可见竞争力之大。

恰恰这时的买房人是幸运的,维权频发,市场冷淡,才有机会识别性价比。而且“金九银十”到来,各家房企百花争鸣,优惠力度更大,利好明显。


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苏大楼,买到好房
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