园区潜力板块PK!下一个价值爆发点在…

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为你PK板块!

寸土寸金的园区,是许多人的置业理想。每当区域内有新盘上市,总是能瞬间夺人眼球。


但园区房价太高也是不争的事实,就连娄葑、胜浦等较边缘的地带都踏上了3字头。

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想买园区的刚需们,不禁想问:园区有2字开头的地方吗?


大楼告诉你,园区还有2个低调板块房价还在2字头,于处于园区边缘,几乎被人遗忘,他们就是车坊唯亭!


他们会是园区下一个风口吗?

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NO.1
交通
交通配套一向是重要因素。

车坊:位于园区最南端,南临吴淞江,西接尹山湖。

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车坊路网是比较发达的,本身片区内有东西向主干道东方大道,同时还有南北主干道中环东线、松涛街和金堰路。
现在,板块内还喜提8号线(规划中),末站就是车坊站,位于淞泽家园东侧,预计2024年能通车。
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8号线线路图
唯亭:位于园区最北边,片区内有京沪高速、中环东线、娄江快速路等,交通四通八达。还有地铁3号线、S1线(在建),达性非常强。

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3号线衔接了高新区、姑苏区、吴中区、园区。

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△3号线线路图

S1线起点唯亭站,终点设于花桥站,与上海轨道交通11号线衔接,更是加强了苏州市区、昆山和上海之间的联系,
据悉,S1线建成后,将对长三角城市群的协同发展起到积极作用。
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结论:从当下来看,唯亭现有3号线,公共交通更为便捷。从规划上看,唯亭后期规划更为出色。
NO.2
商业
车坊:商业一直是车坊片区的短板,车坊目前已有规划文荟苑邻里中心,与东方文荟苑三区西南门一路之隔。
唯亭唯亭原先很大,包括青剑湖,现青剑湖板块不含在内探讨。老镇区目前也只有规划了一个邻里中心,位于夷亭路南侧与娄江路西侧,如下图。
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除此之外,还有阳澄湖畔的奕欧来,为中国首个精品旅游购物村。
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结论:车坊和唯亭的商业能够满足基本生活需求,大型商业配套相对匮乏。从目前来看,唯亭的商业更胜一筹。

NO.3
教育
车坊:苏州工业园区车坊实验小学(淞涛校区、淞泽校区)、朝前路实验学校(原园区八中)、星湖幼儿园等等。
新建的朝前路实验学校,在东方大道南,朝前路西,占地面积8.84公顷,规模相当大。划了72班,其中小学4轨24班,初中16轨48班。
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△图源网络

另外车坊还紧邻独墅湖高教区,环境和氛围都不错。高教区内入驻近30所院校,在校生10万+人,其中在读研究生2万+人…高素质人才密集
车坊还规划了园区南部文体中心,包括图书馆、多功能厅、运东馆、报告厅等多种功能,以满足斜塘街道居民的精神文化需求!预计2022年投入使用。
唯亭:唯亭学校、南京航天航空大学附属学校、园区二中等。
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结论:两者板块内的教育来看,都在升级,目前来看,车坊的潜力更大些。


NO.4
医疗及城市界面

医疗上:唯亭有唯亭医院,车坊有车坊人民医院独墅湖医院。能够基本满足人们的生活需求。

生活界面上车坊片区属于园区斜塘街道,位于园区最南,前身是吴中区管辖,目前整个车坊在拆迁阶段,界面稍有些堪。

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唯亭界面也较为一般。
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结论:两者在这一轮中打个平手。
NO.5
休闲娱乐和生态

车坊:是吴淞江边上著名的水乡小镇,如今的独墅湖,就是原来车坊镇的一部分。
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在车坊,“春季荸荠夏时藕,秋末茨菇冬芹菜,三到十月茭白鲜,水生四季有蔬菜”。
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唯亭:也不逊色,背靠阳澄湖,阳澄湖的大闸蟹更是让当全国各地的吃货迷恋。
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澄湖半岛,一座时尚、精致的旅游度假区。华谊兄弟电影世界梦幻,草鞋山文化遗址让你领略6000多年历史
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结论:唯亭的旅游资源、生态资源更为丰富。
NO.6
楼市基本情况

苏州买房门槛逐年增加,尤其是园区,基本没有刚需的容身之处。
不过好在这2年,园区陆续推出了一些低总价的拆迁安置小区,大部分集中在车坊、唯亭等区域。对于刚需来说,置业难度小了不少。
车坊:住宅以安置房为主,淞泽9个区、文荟3个区,均价在2万/㎡左右。老旧商品房小区仅有鸿顺、鸿海、南澳。中锐星奕湾是近几年来唯一的商品房。可以说片区的商品房供应,极度稀缺。

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好消息是,据《苏州工业园区2020年第四批次局部地块控规(调整)公示文件》,车坊还计划出让的三宗居住用地
3宗地离的很近,享有相同的配套。周边有车坊实小、星湖幼儿园、园区八中、车坊人民医院等配套,生活便利。

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来源:土拍网
唯亭去年,园区管委会网站发布唯亭控规调整文件,公示内容主要涉及到住宅、商业和文保用地。未来板块内将新增7宗住宅用地。
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△来源:苏州规划
前不久,园区爆出一批“1”字头房源!位于唯亭青苑六区,建面约97/122/140m²,均价约1.7w+,总价约161-260万,认购截止时间是1月31日。
预计春节前会出审核名单,春节后摇号开盘,顺便附上售楼处联系电话62760529。
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结论:车坊和唯亭大部分都以安置房为主,但车坊附近依靠产业、高教区的加持,租房群体众多,需求量很大,人气也更足些

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在商业、交通、学校等生活配套上,唯亭、车坊的完备程度也远不及大家对于“园区”的固有印象,无论是道路、界面还是居住氛围都稍逊一筹。

但这两个板块在园区的置业门槛较低,有着同样的存在感、同档位的价格。在中心发展饱和的现下,它们未来还有很大的发展潜力,你更看好哪个呢?
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