房价被限死!苏州这些盘血亏

房价被限死!苏州这些盘血亏

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聊“地王”兴衰,看楼市房价趋势
有的地王未开先火,有的地王拿地一时爽,开卖悔断肠

房企高溢价拿地,本质上就是一场赌博投资土地有风险,入市需谨慎。

那么,近些年来,苏州地王的结局,又是如何呢?有苦难言的不少!我们一起来看看~


房价被限死!苏州这些盘血亏
△橙色为待售楼盘

你对项目有何看法?

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房价被限死!苏州这些盘血亏

NO.1
姑苏区
有“地王”一站岗,就是10年
要说地王,拿地价最贵的还得是姑苏区
如今苏州新房限价,最高均价不得超过4万/㎡!但有些地王,拿地价就超过了最高限价。

1、中铁建·拙政江南
中铁建拙政园北项目——拙政江南,楼面地价43167元/㎡ 。
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△图源网络

中铁建当初斥资10亿拿地,只打造11栋别墅,平均下来,1栋拿地价就接近1个亿!目前待售中。
2、仁恒·耦前

接下来就是2016年拿地价已经接近4万/㎡的仁恒·耦前
项目分为商业住宅两部分,成交楼面价38351元/㎡,住宅部分楼面地价约49000元/㎡

项目是苏州最高楼面单价记录保持者,也是迄今为止苏州楼面价的天花板。
按照此前规划,住宅打造93套别墅产品(联排、独栋),每栋都带院子,配有中心花园!建面约400-800m²
仁恒·耦前位于苏州老牌市中心,东依护城河,西靠观前街,位置优越。

3、天房·留风园

姑苏区2015年地王——天房·留风园,楼面地价3.1万/㎡,住宅均价3.5万/㎡
目前还在售中,总价千万起。
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△沙盘图

4、燕回平门里

作为2011年苏州地王,燕回平门里楼面地价达30291元/㎡,比上东区pro地价还要高3元/㎡,但项目报批单价仅有34331-43450元/㎡,被严格限价。


项目位于苏州站对面。据悉,只有52套类独栋别墅,总价2006.5万起,最高总价近5083万。


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10年地王,还是没逃得掉赔钱贱卖的命运。


NO.2
园区
真“地王”,全靠抢
细数园区地王项目,没有卖的惨的,地理位置决定命运。大家抢都来不及。
所以出身好,已经赢在了起点。

1、中铁建·花语江南
2016年,中铁建·花语江南楼面地价近2.8万/㎡项目于独墅湖旁目前板块内新房仅花语江南一盘在售,均价3.8万/㎡,有装修包,实际价格…

目前也只有少量房源在售了。

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△效果图
2、中海·上东区PRO
奥体是全苏州改善关注的焦点,地价也是不低!

中海·上东区Pro面地价30287元/㎡,住宅均价在3.9万/㎡(不带地下室正常楼层约4.5万/㎡左右)。
上个月,中海·上东区PRO已经卖完收官!目前仅剩几套底复房源。

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△鸟瞰图

NO.3
吴中区
“地王聚集地”,有钱任性!
吴中区近几年地王频出,一度成为姑苏区之外的“地王聚集地”
从时间上看,2016年木渎区域的最高地价已经接近3万/㎡,和限售价格持平。
1、诺德2个地王

2016年,中铁诺德在木渎拿了两个地王项目,分别是姑苏上府和诺德·国礼

诺德·姑苏上府项目,拍下时总价18.61亿元,楼面地价25750元/㎡,溢价122%!但碍于板块限价,备案均价也只能到2.8万/㎡,亏损也就以亿计吧。

诺德·国礼楼面地价28965元/㎡,溢价率93%。在等待了4年之后,去年开盘,均价3.1万/㎡,同样血亏!

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△项目沙盘图
2、九龙仓·久寻花园
除了木渎的诺德2个项目,吴中区还有城南板块的九龙仓·久寻花园

项目楼面地价
26901元/㎡,打造了洋房和高层,一共只有192户,且90%都是143㎡162㎡改善大户型,现房交付,放风价4万+/㎡

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不管装标多壕,苏州买房还是认地段的,还没开卖,仅放风价就劝退了不少买房人。
3、碧桂园·云栖隐山
说到尹山湖这两年的地王,非碧桂园·云栖隐山莫属。
碧桂园·云栖隐山楼面地价21933元/㎡,备案均价28393元/㎡。
 
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△图源网络
附近绿城象屿的两块地成交楼面价分别为15018元/㎡和18300元/㎡,象屿两宗地比碧桂园的分别低了3666元/㎡、6915元/㎡。均价都是2.8万/㎡左右。
碧桂园这个价格,你品品!
NO.4
相城区
偏远项目不被看好
要说地王哪家强,苏州必须“鲁能”王,鲁能2016年初入苏州,一连拿下3个地块,个个都是地王。

1、鲁能文灵雅苑
项目位于活力岛板块,拿地4年,还没开卖。楼面地价26225元/㎡,几乎与板块售价基本持平,甚至比周边项目售价还要高。

限价之下,明显是桩赔本买卖,所以项目索性就不卖了,一直搁置,现在还没有消息。
2、鲁能·泰山9号
项目位于盛泽湖板块,楼面地价13687元/㎡,溢价率59.4%,项目去年开盘,小洋房熬成了准现房,单价2万/㎡出头。
 
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此外,吴中城南还有一个地王——鲁能公馆,楼面价18273元/㎡,备案均价2.8万/㎡,目前在售中,去化一直缓慢
NO.4
高新区
全靠买房人预测
新区“地王”就属狮山横塘仁恒·运河时代了,地段好,又是仁恒出品,不愁卖,目前仅剩几套底复房源。

万科·大象山舍
新区还有个地王,就是大阳山的——大象山舍

项目自2016年拿地,楼面地价21200元/㎡,溢价率75%。作为当时地王,这个价格就是放到现在也并不便宜。

目前在售叠墅和洋房,均价2.98万/㎡。

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房价被限死!苏州这些盘血亏
地王的诞生让人们津津乐道,地价的抬高,意味着房价的上涨。
但事实证明,并非如此。
前几年地产开发商赚的盆满钵满,苏州房价连涨,724新政后,苏州开启了限价调控,地价越高房价也越高的逻辑碎一地。
拿到“地王”的开发商有苦难言不仅成本提高,利润变低会因占用大量资金,给开发商带来沉重的压力。
有人说这是给开发商提了个醒,拿地要谨慎。

你们怎么看呢?

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