拿地价2W！房价4W！开发商到底赚了你多少钱？

近期，粉丝给苏大楼出了一个大难题。

“说说开发商一套房子能赚多少钱？”

如果说，买个小物件，我们还能猜到利润空间。但要算房子利润空间，可是个大工程。

今天苏大楼，使出浑身解数，给大家好好算算一套房子，开发商到底能赚我们多少钱？（注意：本篇文章不考虑前期房企拿地融资成本，存在误差）

NO.1

项目开建前期费用

拿地价+500~700元/㎡

我们分别以不同开发商项目拿地粗略算起。

1、利润为王的中海项目中海·上东区；

• 拿地价2.3万/㎡，售价4万/㎡，差价1.7万/㎡

2、卖价和拿地价差不多的木渎地王：中铁·诺德国礼；

• 拿地价2.9万/㎡，售价3.15万/㎡，差价0.25万/㎡

3、刚需地带运东中建·河风印月。

• 拿地价1.1万/㎡，售价2万/㎡，差价0.9万/㎡

开发成本里面有5个主要费用组成，分别为:土地款+开建前期费用+开建中期建筑主体费用+安装工程费用+景观、社区打造费用。

第一个大头就是土地款，也就是拿地价。

这可不是只有开发商拿地的价格，地买到了还有交契税、交红线外市政配套费、还有水、电、气、热、教育等的增容费用。

地拿到了，就开始项目前期规划了，主要是：

1、勘察费；2、设计费；3、报批报建费；4、三通一平费；5、临时设施费用；6、咨询顾问费。

也就是前期拍地之后，地块要前期勘察及规划设计，建多少幢，建多高、什么景观等等，都需要出钱。

这些费用平均下来在500~700元/㎡左右。这是按照可售面积分摊的成本，如果小区规模大些的，成本略低些。反之则高些。

NO.2

项目主体安装工程

4000~6000元/㎡不等，或更多

设计好了，规划好了，那房子就可以开建了，也就是主体建筑安装工程款了，俗称盖房子的钱，大致有5部分费用组成：

1、地基与基础工程；2、主体建筑安装工程；3、电梯及扶梯；4、外装饰工程；5、精装修工程。

一般像苏州这种一二线城市，主体建筑安装工程费用在5000~6000元/㎡左右。成本控制能力很优秀的房企能做到4000-4500元/㎡。

当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化，上不封顶。

例如：外立面的打造不同，费用也将不同。

NO.3

项目后期基础设施费用

500-600元/㎡

房子主体已建好，就该后期一些排水系统、采暖系统、燃气系统等一系列基础设施费费用，一般是500-600元/㎡。

NO.4

景观、公共设施安装

300-500元/㎡

房子修好了，就该开始小区绿化种植、大门安装、游乐健身设施的安装了。

按可销售面积，环境工程费用一般是300-500元/㎡。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶。

例如：本次弘阳·湖西上辰项目的景观的打造，可以看见项目确实是费了心思，砸了钱的。

NO.5

公共配套费用

1200元/㎡左右

现在项目不仅仅有绿化，还有各种会所建造也很耗钱。

公共配套设施费用差不多要在1200元/㎡左右；

成本最大的是地下车库，根据有些项目对车位比要求和对人防配建要求不同而不同。

例如：某开发商项目的健身器材，有点节约成本啊。

△活动中心

NO.6

房企利润空间小

间接费用+税费必出

除了这些，开发商还有一些间接费用，例如：营销费用、集团费用、财务费用等。

综上，开发成本里面，除去土地款，一般盖房子的各种成本合计在6000-8000元/㎡。

还不包括精装费用。如果加上精装修，就不止这个数了，这要看开发商的装标了1000-6000/㎡不等，上不封顶。

这样一算下来，部分开发商的利润真的很少。也难怪装修包盛行啦。

等等，还有税要交。土地增值税、企业所得税等等，也是一笔不小的费用。

土地增值税：主要看增值额。

企业所得税：扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。

NO.7

银行出钱投资，买房人出钱

房企负责建造

我们再回到开头的项目。

1、利润为王的中海项目中海·上东区；

• 拿地价2.3万/㎡，售价4万/㎡，差价1.7万/㎡

2、卖价和拿地价差不多的木渎地王：中铁·诺德国礼；

• 拿地价2.9万/㎡，售价3.15万/㎡，差价0.25万/㎡  

3、刚需地带运东中建·河风印月。

• 拿地价1.1万/㎡，售价2万/㎡，差价0.9万/㎡  

前期规划设计费用500~700元/㎡+主体安装工程4000~6000元/㎡不等+后期基础设施费用500-600元/㎡+景观、公共设施安装300-500元/㎡+公共配套费用1200元/㎡左右=6500~8000元/㎡

6500~8000元/㎡+6%增值税+土地增值额+25%企业所得税（因项目投入不同而不同）

中铁·诺德国礼毫无疑问亏本卖！

中建·河风印月收益一般！

中海·上东区利润可观！

有的网友说房企真有钱，其实是这样的：开发商一般前期投入资金拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续连载也会计算这些环节的成本），在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售积极回款。

所以这么多钱转了一圈，除了银行掏钱，就是买房人掏钱。

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