上周青剑湖中海·上园湾最后93套房领到销证，户型面积约148㎡和173㎡，备案均价约34173元/㎡，总价区间为约510-1099万/套。
今天我去现场实探，置业顾问透露说，148㎡全为人才房，共计约30多套。项目下周开盘。
下午我来到上园湾售楼处，项目分三期开发，目前一期、二期房源早已售罄，三期规划了255户，今年10月份162套开盘，仅剩底复没有卖完。
进去里面发现，洽谈区坐着2、3组顾客。置业顾问都在忙着打电话。
置业顾问介绍说，项目预计下周93套房就会开盘，均价和上次差不多，在3.4万/㎡左右。
大楼：“最近星湖天街开业了，对你们的蓄客有影响吗？是不是客户更多了?”
置业顾问：“没有，我们是终极改善产品，资金要求高。”
置业顾问：“板块内的改善客群为主。周边姑苏、新区的买房人也有。”
这次加推户型面积约148㎡、173㎡。封阳台销售，所以对比1、2期，增加了约5-8m²，总价要多掏20来万。
户型点评：是当下比较流行的四开间户型，面宽达到约14米，三房朝南。
主卧是套房设计，朝南带大飘窗，空间很舒适，面宽约3.9米，带步入式衣帽间，卫生间带浴缸。
点评：终极改善户型。四开间朝南，三房朝南。四个卧室分布在房间的三个角落，私密性很好。主卧是套房设计，厨房面积很大。
值得一提的是，关于户型，5月份时三期进行了变更公示：
所有南向阳台要封，意味着以往“阳台一半赠送”没有了，户型面积变大相应总价也会变高。
并且2栋首层架空改为住宅，增加地下室及夹层，6-9号楼地下室增加夹层，基本上代表着地下室拉均价空间更大了。
项目外立面增加了护窗栏杆，原本咖色涂料改为灰色涂料，咖色陶板改为灰色陶板，浅灰铝合金改为灰色铝合金。
外立面更改都是小事，封阳台+增加地下室对买房人有最直接影响。
中海上园湾位于园区唯亭街道唯澄路北、亭谊街东，项目距地铁3号线方湾街站约2.7公里，近邻星湖街、中环北线和亭青街，交通还算便利。
目前板块内颐和公馆、龙湖熙上、云栖安缦已经售罄。融创·悦云庭前些日子公开了样板间，目前正在认筹中。
目前中海上园湾周边小区挂牌价格在3.7-3.8万元/㎡之间，且大户型和别墅更加多一点。
从链家网的数据来看，青剑湖板块的倒挂其实并不像狮山、奥体、高铁新城、尹山湖那么明显，板块整体定位为改善，由于湖景资源稀缺，板块宜居属性较强。
1、从销售的话语可以预测，目前三期蓄客情况良好，未来不愁卖。
2、板块内悦云庭刚公开样板间，面积段在110-133㎡，打造纯洋房社区，月底就将开盘。
